贵州省贵阳市白云区人民法院

民 事 判 决 书

（2017）黔0113民初2991号

原告：某某阳光业主委员会，地址：贵阳市白云区某某阳光小区。

负责人：彭小某，该业主委员会主任。

委托代理人：温钦友，贵州唐德律师事务所律师，执业证号：15201201010164967，代理权限：一般代理。

被告：徐某，男，1983年生，现住贵阳市白云区。

原告某某阳光业主委员会诉被告徐某物业服务纠纷一案，本院于2017年10月27日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告某某阳光业主委员会之委托代理人温钦友、被告徐某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告向本院提出诉讼请求：1、依法判决被告向原告支付从2014年7月至2017年7月的物业管理服务费1841元；2、诉讼费由被告承担。事实和理由：原告是2012年10月在白云区住建局、红云社区和居委会的指导下按有关规定和合法程序成立的某某阳光业主委员会，因小区最初的物业费0.5元/平方过低，无法聘请到物管公司，原告不得不担任起小区临时物管的责任，聘请保保洁人员，对小区公共区域进行维护并支付费用。被告系某某阳光××栋××单元××号的业主，面积90.28平方米，自2014年起便拖欠物业费，经原告多次催缴未果，故原告起诉至法院。

被告徐某辩称，1、我入住小区后从未拖欠物管费用，2014年因我所居住的房屋出现大面积的外墙漏水，我语汇业主委员会协调此事未果，2015年我所居住的该栋房屋漏水较为严重，存在安全隐患，要求业主委员会联系房开商处理，业委会回答房开商找不到了，后小区路面改造，公布的资金来源中就有房开商出资部分，所以业主委员会未尽到服务管理的责任，2015年10月，因急用房屋，我与业主委员会协商，提出不交5年物业管理费我自己解决此事，并花费13000元钱对外墙防水和室内墙面进行处理，故我从2014年7月份至2017年7月未交物业管理费；2、2016年底业主委员会对小区所有房屋进行外墙防水处理，于2017年动工，在施工至我的住房处时，未结我住房做防水。我认为因原告未做到服务管理的责任，我不应支付2014年7月至2017年7月的物业管理费1841元，且无权收取我5年内的物业管理费。

原告围绕诉讼请求在庭审中出示了下列证据：

1、原告营业执照、法定代表人身份证明、法定代表人身份证复印件，证明原告主体适格。

2、被告身份证复印件、被告购买房屋的《商品房预售合同登记表》，证明被告是该房屋的所有人。

3、《某某某前期物业服务协议》一份，证明原被告双方的合同关系与权力义务及对违约责任的约定。协议约定原告为该小区提供物业服务，约定物业费单价为每平方米1.5元经物价局备案，建筑面积为130.92平方米，双方约定逾期未按时交纳物业费，按每日百分之三计算合同滞纳金。

4、《房屋建筑面积分户汇总表》，证明被告李某购买的房屋坐落于贵阳市××路××郡××单元××号，建筑面积130.92平方米。

5、催缴物管费通知单三份，证明原告在诉前已经通知被告缴纳物业费。

6、小区环境照片打印件（拍摄时间不确定）、电梯公共用电票据复印件、水池清洗消毒记录照片打印件，证明小区物业服务工作是正常开展的，原告已经履行了物业服务协议内容。

经质证，被告对证据1的真实性无异议，对证明目的不予认可；对证据2、3、4的三性予以认可；对证据5的证明目的不认可；证据6三性均无异议。

被告为反驳原告的主张在庭审中出示了以下证据：

1、解聘物业公司的通知书一份，证明我们从2013年8月19日通过业主大会形成了业主委员会，解聘了不作为的贵州敦仁物业管理有限公司，我们不承认原告是我们小区的物管。

2、业主委员会申请表一份，证明业主委员会在政府相关部门参与选举、监督下已依法成立。

3、某某某小区业主选聘第三方物业公司的表决书，附上业主所有签名，以及与第三方物业公司贵州某某物业公司签订的服务合同，证明原告不是我们的物管公司，我们不承认与原告有任何合同关系。

4、光碟一张，证明某某物业公司的人进入小区后，原告方雇人打某某公司的工作人员，还打伤了业主。

5、小区违章建筑的照片，证明原告服务质量存在问题，原告刚才提供的环境照片只是广场照片，然而其他的违章建筑部分到现在都没有整改过。

6、某某某小区全体业主维权申请、告某某某小区全体业主书，证明原告方的不作为行为已经引起众怒。

经质证，原告对证据1、4、5、6的真实性无异议，对证明目的有异议；对证据2、3、的真实性、证明目的均有异议。

原、被告所出示的上述证据，本院对对方无异议的证据予以确认，对其他证据的认定将在下文结合案件事实予以论述。

结合上述当事人的陈述、举证、质证及庭审查明的情况，可确认以下事实：

被告李某系某某某小区××号楼××单元××号房的业主，原告某某阳光业主委员会作为某某某前期物业管理公司进驻该小区。2011年7月2日原告与被告签订了前期物业服务协议，约定原告为该小区提供物业服务，该协议约定双方的权利义务，但未明确约定物业管理服务费用收取标准。合同签订后，被告按原告要求缴纳物业费直至2014年7月31日，后被告以原告不作为、服务不到位为由拒绝继续缴纳物业管理费。

本院认为，物业服务合同系双务合同，物业管理企业需按照约定履行义务，为业主提供符合约定标准的服务，业主也需按时交纳物业管理费，以利于物业管理企业对小区进行管理，二者良性互动方能营造和谐小区环境。原告敦仁物业公司与被告李某签订的《某某某前期物业服务协议》，意思表示真实，内容符合法律规定，合法有效，具有法律约束力。本案中，被告虽出示证据证实业主代表已将解聘通知书送达原告，但该行为并非法定或约定的解除合同情形，而原告以实际行动表示不同意解除合同，故原、被告双方的合同关系并未因此而自然解除。由于被告居住小区现仍系原告在提供物业管理服务，因此，被告李某以已与原告不存在服务合同关系为由不予交纳物业管理费的理由不足，原、被告之间仍存在事实上的服务合同关系，但由于原、被告在上述合同中未对物业管理服务费用进行明确约定，仅以该协议为由原告要求按房屋建筑面积以每月每平米1.5元的标准向被告收取物业管理费的理由不充分；同时，原告作为物业管理方，应按约履行服务义务，而原告未按协议第一条约定定时向被告公布物业管理费用收支项目，亦未达到协议第四条关于物业管理服务质量标准，如房屋外观、环境卫生、交通秩序、车辆停放及公用部位的维护和管理等方面未尽到合同义务的情形，应对物业管理费作相应扣减，故本院酌情对原告应当收取的2014年8月1日至2016年12月31日（共计29个月）期间的物业管理费按每月每平米1.5元的80%计算，即按4556元[130.92平方米×1.5元/平方米×29个月×80%]予以支持。原告主张的违约金，本院不予支持。

依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百二十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用

一、被告李某友在本判决生效后十日内支付原告某某阳光业主委员会物业管理费4556元；

二、驳回原告某某阳光业主委员会的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费人民币96元，减半收取人民币48元（原告已预交），由被告李某负担18元，由原告某某阳光业主委员会负担30元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。

审判员　　王一

二〇一七年六月三十日

书记员　　潘曌

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