上诉人刘XX因与被上诉人吴XX房屋租赁合同纠纷一案，不服贵州省开阳县人民法院（2019）黔0121民初1037号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月12日受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。

刘XX上诉请求：1、驳回被上诉人的一审诉讼请求，本案的评估费用由被上诉人承担。2、本案一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：1、本案租赁期间届满上诉人继续使用租赁物，被上诉人无异议，原合同继续有效。2、原审判决认定双方之间存在借贷关系，导致双方未续签房屋租赁合同，但被上诉人一致在使用该案涉租赁门面，租赁关系存在连续性，诉讼时效也应存在连续性不能认定本案超过诉讼时效。3、原审判决以评估价认定租金错误，本案是租赁房屋，是有价格依据的，所以不能以评估的方法来确定租金。且，即使要通过评估方法来确定租金，也应该是在双方同意的基础上再有三家以上的评估机构评估后的平均价方为合理，本案的评估方法存在不公正结果。对此，请求二审法院依法判决。

吴XX辩称：1、上诉人租赁期满后继续占有使用租赁房屋系无权占有，原审判决上诉人按照房屋的市场租赁价值向被上诉人支付超期期间的占用费，合法有据。2、上诉人继续占用使用房屋的行为一直在进行，具有连续性，双方之间一直在协商新的租金标准，本案应从最后一期租金起算诉讼时效，因此本案尚在诉讼时效内。3、评估报告经依法作出且客观公正，一审法院采信评估报告认定的价值作为房屋的市场价值，公正合法。

吴XX公司向一审法院起诉请求：依法判令被告给付原告房屋租金1953000元。

一审法院查明事实：被告在开阳需租赁房屋做生意，于2005年3月10日与原告签订了《房屋租赁合同》，合同约定，租赁期限是5年，租期从2005年3月10日至2010年3月9日，房屋面积为420㎡，租金为44800元，每年递增5%。合同到期前，双方于2009年1月12日又签订了《房屋延期租赁合同》，合同约定，租赁期限从2010年3月10日至2015年3月10日止，租金为58800元，每年递增5%。该延期租赁合同到期后，从2015年3月11日起，双方有借贷关系往来，对房屋租赁未续签合同，被告至今仍然在使用租赁屋，双方发生争议后，原告遂诉至法院，提出前述诉请。因未续签租赁合同，双方就2105年至2019年的租金发生争议，租金不能确定，经原告申请，对涉案房屋租赁费进行评估定价，双方在一审法院外委办的主持下选定四川诺力资产评估房地产土地估价有限公司进行评估估价，通过评估，2015年1-12月房屋面积为420㎡，每月/㎡为62元，总价为31.25万元，2016年1-12月，每月/㎡为65元，总价为32.76万元；2017年1-12月，每月/㎡为68元，总价为34.27万元；2018年1-12月，每月/㎡为71元，总价为35.78万元；2019年1-4月，每月/㎡为75元，总价为12.6万元；2019年5月共17天，租金每㎡为41.13元，总价为1.73万元。合计评估总价为148.39万元。原告因申请鉴定产生鉴定费16800元。

一审法院认为：合法的租赁关系受法律保护。原、被告从2005年3月10日至2015年3月10日均签订了《房屋租赁合同》，5015年3月11日至今，双方因有债权债务关系，未续签涉案房屋租赁合同，但被告至今仍然在使用租赁房屋，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十五条“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。未采用书面形式的，视为不定期租赁。”的规定，原、被告之间的租赁关系成立，原告主张被告给付租赁费，一审法院予以支持。但租金计算时间应从2015年3月11日起算至评估机构评估定价确定的时间2019年5月17日止较为合理，2015年3月实际租用时间为20日，按评估报告租金应为420*62/30*20=17360元，2015年3月11日至2015年12月的租金为420*62*9（2015年4月至2015年12月的租金）+17360元=251720元。2015年3月11日至2019年5月17日的总租赁费按评估报告定价为：251720元+327600元+342700元+357800元+126000元+17300元=1423120元。原告主张的租金为1953000元，对超出部分，一审法院不予支持。对于被告在答辩中称原告起诉已超过诉讼时效的问题，因原、被告之间存在借贷关系，导致双方未续签房屋租赁合同，但被告一直在使用该涉案租赁房屋（门面），租赁关系存在连续性，诉讼时效起算期间也应存在连续性，原告起诉未超过诉讼时效，对被告的辩解意见，一审法院不予采纳；关于被告辩称2015年在结算借款时就将2016年应交租金减除，只提供了借条，未向法庭提供交纳租金的凭证，对该辩解意见，一审法院不予采纳，对于双方的借贷关系，可另行主张权利；关于被告辩称申请主张通过评估标准向被告收取租金的要求是不符合法律规定的，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定，原、被告双方虽然没有续签租赁合同，但原签的租赁合同有效，仍然按照原签的租赁合同执行的问题，该法条是出租人没有提出异议的情形下，原租赁合同才继续有效。本案中，双方在租赁期间有债权债务关系而未续签租赁合同，随着市场经济的发展，市场价格也会发生变化，双方就租金履行发生争议，租金不能确定，原告申请评估并未违反法律规定，对租金履行发生争议后，说明原告对原租赁合同存在异议，因此，对被告的该辩解意见，一审法院不予采纳。同时，双方未续签租赁合同，产生纠纷双方均有一定责任，对诉讼过程中产生的费用均应承担一定责任。依照《中华人民共和国合同法》第六十二条第一款第（二）项、第二百一十五条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决：一、被告刘XX于判决生效后十日内给付原告吴XX房屋租赁费1423120元。二、驳回原告吴XX的其他诉讼请求。如义务人未按照判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费22377元，审计费16800元，合计39177元，由原告吴XX承担19588.50元，由被告刘XX承担19588.50元。

本院二审期间，上诉人提交录音及其文字翻译，拟证明被上诉人从2007年开始上诉人借款，双方之间约定了以借款抵扣租金。2015年至2019年期间上诉人就没有向被上诉人收取过利息，而是依据2009年1月12日签订的租赁合同实际履行了自己的义务。上诉人提交的其他证据包括房屋租赁合同、收条、房产分布平面图及一审中被上诉人提交的价格表，拟证明涉案房屋所在地临近的门面单价在30-50元每平方米之间，且面积越大租金单价越低，由此说明评估报告的不合理性。上诉人提交第三组证据门面图片，拟证明涉案房屋从2014年开始就存在漏水、渗水情况，房屋质量是影响租金的因素，评估报告是不合理的。本院组织当事人进行了质证。经质证，对于上诉人提交的录音及其文字翻译，因该录音内容不连贯完整，不能客观证明双方约定了以借款抵扣租金的事实。对于其他证据，均不属于法律规定的二审新证据，本院对上诉人提交的证据均不予采信。经审理查明，《房屋延期租赁合同》约定租期5年，租金58800元，并约定每年递增5%，结合原《房屋租赁合同》，应认定58800元为年租金。双方均认可涉案租赁房屋于2019年8月10日已归还。被上诉人主张其在原合同到期后，一直在向上诉人催交租金。另查明，一审法院就被上诉人申请评估一事告知上诉人后，上诉人明确表示不同意评估，主张以双方合同约定为依据。经审理查明的其余事实与原判决认定的事实一致，本院予以确认。

本院认为，上诉人与被上诉人《房屋租赁合同》、《房屋延期租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有法律约束力。以上合同履行期限届满后，上诉人继续使用涉案租赁房屋，被上诉人并未证明其要求上诉人搬离房屋，而是主张其一直在向上诉人催交租金，故双方并非在原租赁合同终止后，另行协商重新建立了房屋租赁关系，而是均作出了按照原租赁合同约定履行的意思表示，依据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”之规定，双方成立不定期租赁合同关系，且仍然受到原《房屋租赁合同》、《房屋延期租赁合同》之约定内容约束。并且，被上诉人要求上诉人交纳租金只可能是要求上诉人按照原合同约定的租金履行合同义务，故应按照《房屋延期租赁合同》约定作为计算双方不定期租赁期间的租金依据，且因《房屋延期租赁合同》明确约定了5年内的年租金，故递增5%应从5年后计算。上诉人在一审审理中明确表示不同意进行评估，且该评估结论与本案事实并无关联性，一审法院根据该评估报告作出判决无事实依据，本院予以纠正。

对于本案诉讼时效，双方《房屋租赁合同》、《房屋延期租赁合同》已明确约定租金一年一付，先交后租，每次交费提前一个月，则在双方就履行方式、期限的进行了约定，且在双方不定期租赁合同关系下，不能认定本案系《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条“当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算”规定的分期履行情形。并且，被上诉人未举证证实存在法律规定的诉讼时效中止、中断情形，应承担举证不能的不利后果。由此，本院对诉讼时效已届满期间的租金不予支持。依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第三条“民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持”、《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条第三项“下列的诉讼时效期间为一年：(三)延付或者拒付租金的”之规定，应从民法总则施行之日2017年10月1日起向前倒退1年作为本案诉讼时效届满之日的认定，故2016年10月1日之前的租金因诉讼时效届满，本院不予支持。本案审理中，双方均认可涉案租赁房屋在2019年8月10日已归还被上诉人，则应认定双方不定期租赁合同关系于当日因合同当事人行使法定任意解除权而解除，上诉人应支付2016年10月1日至2019年8月10日期间的租金，按照原合同约定的标准，应计算为：58800元×1.05×1.05×5个月/12个月+58800元×1.05×1.05×1.05+58800元×1.05×1.05×1.05×1.05+58800元×1.05×1.05×1.05×1.05×1.05×5个月/12个月=197820.27元。

综上，上诉人的诉讼请求部分成立，本院对成立的部分予以支持。一审判决认定事实及适用法律错误，本院予以纠正。据此，依照《中华人民共和国合同》第八条、第六十条、第九十七条、第二百三十二条、第二百三十六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第三条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条第三项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款第一项、第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：

一、撤销贵州省开阳县人民法院（2019）黔0121民初1037号民事判决；

二、刘XX于判决生效后十日内给付吴XX房屋租金197820.27元。

三、驳回吴XX的其他诉讼请求。

如果未按照判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

一审案件受理费收取22377元，由吴XX负担20139元，由刘XX负担2238元，一审评估费16800元，由吴XX负担。二审案件受理费收取22377元，由吴XX负担20139元，由刘XX负担2238元。

本判决为终审判决。

审判长　周　俊

审判员　李云鹤

审判员　姜彦宏

二〇一九年十一月二十一日

书记员　罗　艳

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