上诉人（原审被告）：贵州XX房地产开发有限公司，住所地贵州省贵阳市云岩区省府西路商住楼1幢1层2号。

法定代表人：李XX，该公司执行董事兼总经理。

委托诉讼代理人：王磊，贵州贵达（北京）律师事务所律师。

委托诉讼代理人：殷爱华，贵州贵达（北京）律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）：冯XX，男，1992年7月9日出生，汉族，住贵州省贵阳市南明区。

委托诉讼代理人：温钦友，贵州唐德律师事务所律师。

委托诉讼代理人：王遥刚，贵州唐德律师事务所律师。

上诉人贵州XX房地产开发有限公司（以下简称XX公司）因与被上诉人冯XX商品房销售合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市云岩区人民法院（2019）黔0103民初1939号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年6月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人XX公司的委托诉讼代理人殷爱华，被上诉人冯XX的委托诉讼代理人王遥刚到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

XX公司上诉请求：1、依法撤销原审第一项判决；2、依法改判驳回被上诉人原审全部诉讼请求；3、本案一审、二审全部诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1、被上诉人一方面自认没有支付房屋尾款260万元，并自2014年10月签订《房屋买卖合同》至今一直占有、使用案涉房屋，另一方面又以妻子的名义参与案涉房屋网络竞拍并竞拍成功，不仅没有因此产生任何损失，反而从中获益；2、上诉人提供的《贵州省贵阳市省府××路商住楼××号商业房地产拍卖公告》充分证明，被上诉人请求办理过户登记的50平方米房屋的总价为1,992,400元，比房屋买卖合同约定的总价的20%即292万元整整少了100万元，约定的违约金比50平方米房屋的总价高出47%，上诉人已充分举证合同约定的违约金过高，上诉人认为应按该50平方米房屋的价值1,992,400元计算违约金。

冯XX答辩称：1、上诉人没有按照合同约定在2015年5月30日前将1幢1层2号约50平方米房产部分过户至被上诉人名下，导致被上诉人遭受严重的经济损失，一审判决上诉人向被上诉人支付违约金合理合法，并无不当；2、双方已经明确约定了违约金计算标准，系双方的真实意思表示，双方应共同遵守履行，被上诉人以此标准主张违约金合理合法，依法应予以支持，且涉案房屋的市场价值远远高于上诉人的主张；3、上诉人没有将房屋过户给被上诉人，已经构成违约，上诉人主张被上诉人支付购房款的条件并不成就，现该房产已被法院拍卖，上诉人无法履行过户的合同义务，被上诉人依法享有拒绝继续支付购房款的权利；4、被上诉人没有参与涉案房屋的竞拍，也没有以他人的名义参与，被上诉人与竞拍成功者更不是夫妻关系，且因为上诉人的违约行为使得房屋不能整体规划使用，巨大的商用价值无法实现，也使得被上诉人在租金、装修等方面遭受重大损失，并没因上诉人的违约行为而盈利。

冯XX向一审法院起诉请求：1、判令被告履行2014年10月8日签订的房屋买卖合同，将贵阳市云岩区省府西路商住楼1幢1层2号，套内建筑面积约50平方米的商铺产权办至原告名下；2、判令被告向原告支付违约金人民币292万元；3、本案一切诉讼费由被告承担。

一审法院认定事实：2014年10月8日，原、被告签订《房屋买卖合同》一份，约定原告购买被告将其开发的位于贵州省××省府××路商住楼××号，建筑面积为621.91平方米（筑房权证云岩字第××）、1幢1层2号（筑房权证云岩字第××号）从峰汇国际往公园路方向第跨两柱，以第二柱中轴为界套内建筑面积约50平方米的房产部分及其附属设施、设备等一并出售给原告，总售价为1,460万元，原告分期向被告支付购房款，原告于签订本合同时支付200万元，于被告将二楼产权转移登记至原告名下时支付1,000万元，于被告将一楼门面产权转移登记至原告名下时支付剩余260万元，原告在支付首期款200万元后，被告应结清房屋内的水电、物业等费用，并将一楼、二楼房屋移交给原告使用，原告可对房屋进行装修，双方应在30日内办理二楼房屋转移登记手续，被告承诺于2015年5月30日前将一楼门面（即上述50平方米房屋部分）转移登记至原告名下。同时约定，被告应及时解除一楼门面的抵押，保证产权能及时转移登记至原告名下，若未按时过户至原告名下或因抵押权人主张权益影响原告使用或获得产权，则被告应按总价款的20%向原告支付违约金，若达不到原告的使用经营目的，原告可选择解除合同退房，被告除承担违约责任外，还应赔偿原告使用该房屋投入的装修、费用等经济损失。次日，被告向原告出具《说明》一份，该《说明》指定原告将上述购房款转入开户行为中信银行贵阳分行营业部、开户名为彭翔、账号为62×××49的银行账户内。翌日，原告向被告指定的该账户内转入200万元。同月22日，被告将位于贵州省××省府××路商住楼××号房屋转移登记至原告名下。同月30日原告分两次向被告指定的上述账户分别转款500万元，共计1,000万元。之后，被告未在约定的期间内将上述1幢1层2号（筑房权证云岩字第××号）约50平方米部分的房屋转移登记至原告名下。

另查明，2018年，因被告与曹明华民间借贷纠纷一案，贵阳市中级人民法院依法查封了被告所属上述1幢1层2号（筑房权证云岩字第××号）房屋，并依法进行了司法拍卖，拍卖成交价为2,151万元，原告对此提出了执行异议申请，目前正在处理过程中，该房屋仍登记于被告名下，但处于法院查封状态。

案件审理过程中，本院依法向原告释明原、被告于《房屋买卖合同》中约定的上述1幢1层2号（筑房权证云岩字第××号）房屋处于法院查封状态，并已通过司法拍卖出售，客观上不能将该房屋产权转移登记于原告名下，若坚持过户请求，本院将依法驳回其该诉请，并询问原告意见，原告表示，坚持要求过户。

庭审中，原告提供上述房屋《装修合同》《租赁合同》等证据，拟证明涉案房屋出租给案外人使用、目前房屋每平方米价值49,790元；对此，被告不予认可。

一审法院认为，合法的房屋买卖合同关系受法律保护，本案的争议焦点在于以下几方面：一是被告是否构成违约；二是若被告构成违约，如何承担违约责任，违约金如何认定，能否将上述房屋所有权转移登记到原告名下。

首先，关于合同效力方面，原、被告签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，应属合法有效合同，双方应严格按照合同约定履行各自义务。

其次，关于被告是否构成违约方面，其一，根据《房屋买卖合同》约定，被告应于2015年5月30日前将位于贵阳市省府××路商住楼××号（筑房权证云岩字第××号）套内建筑面积约50平方米的房屋转移登记至原告名下；其二，原告已依合同约定履行支付第一期、第二期购房款共计1,200万元的义务；其三，被告应依合同约定履行将上述房屋转移登记至原告名下的义务，但至今未办理，因此，被告构成违约，应承担违约责任。

再次，关于违约金方面，其一，原、被告于《房屋买卖合同》中约定，若被告未按时将涉案房屋转移登记至原告名下或因抵押权人主张权益影响原告使用或获得产权，则被告应按总价款的20%向原告支付违约金，违约金的约定系双方自愿行为；其二，虽被告表示违约金约定过高，由该房屋的司法拍卖中的估价折算，涉案房屋总价款为199万余元，低于原告未支付的260万元，但其提供充分证据予以证明违约金过高，且原告对该意见不予以认可；其三，《房屋买卖合同》约定的违约金计算方式按原告所购房屋总价款进行计算，且涉案房屋与原告所购的二楼系整体应用于商业活动，从2015年5月30日至今已逾四年，商业价值巨大；其四，对因上述房屋未及时办理转移登记至原告名下给原告造成的损失，原告提供了相应证据予以证明，结合该地段商业营业房屋的一般单价，原告对违约金的主张应在合理范围，因此，对被告关于双方违约金约定过高要求降低的辩称意见，本院不予采信，违约金应按合同约定计算，根据《房屋买卖合同》的约定，被告应承担的违约金为292万元（1,460万元×20%）。

最后，关于能否为本案所涉房屋办理所有权转移登记至原告名下方面，其一，虽原、被告双方于《房屋买卖合同》中有相关约定，房屋亦登记于被告名下，但该房屋处于法院执行查封状态；其二，因被告与曹明华民间借贷纠纷一案，贵阳市中级人民法院依法对上述房屋进行了司法拍卖，现已完成拍卖；其三，本案所涉房屋未完成；其四，虽原告对此提出了执行异议申请，但无生效法律文书说明该异议成立，若异议成立，原告可另行就房屋所有权转移登记提起诉讼，因此，目前，本案所涉房屋不宜转移登记至原告名下，且客观亦不能办理将该房屋所有权转移登记至原告名下。

综上所述，对原告要求判令被告向其支付违约金人民币292万元的诉请，本院予以支持；对原告要求判令被告履行2014年10月8日签订的房屋买卖合同，将贵阳市云岩区省府西路商住楼1幢1层2号，套内建筑面积约50平方米的商铺产权办至原告名下的诉请，本院不予支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、被告贵州XX房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内一次性支付原告冯XX违约金2,920,000元；二、驳回原告冯XX的其余诉讼请求。案件受理费30,160元，减半收取15,080元，由被告贵州XX房地产开发有限公司负担（此款原告已预交，被告于履行本判决时一并给付原告）。

二审中，各方当事人均未提交新证据。被上诉人申请本院对上诉人进行财产保全，预交保全受理费5,000元。本院经审理查明的其他事实与一审一致。

本院认为，本案二审争议焦点为违约金如何认定。

首先，双方当事人签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反法律强制性规定，系有效合同。合同中约定的违约金计付标准，即总价款的20%，亦系双方当事人意思自治的体现，双方当事人应当遵守相关约定。其次，被上诉人已按照合同约定分期支付相应款项共计1,200万元，剩余260万元合同约定需待上诉人将一楼门面产权转移登记至被上诉人名下时支付，上诉人未按照合同约定履行过户义务，剩余购房款的付款条件并未成就，故被上诉人尚未支付剩余购房款并不存在过错，被上诉人占有使用房屋系基于合同享有的权利，属合法占有，上诉人主张被上诉人未支付剩余购房款260万元并已享有占有使用利益并不影响上诉人应承担违约责任的认定，故本院对该项上诉理由不予采纳。上诉人称被上诉人的其中参与司法拍卖并已竞拍成功亦未提交证据予以证明，故本院不予采信。第三，根据双方签订的房屋买卖合同，双方买卖的房屋为案涉商住楼二层以及一层的部分，计价方式为一口价整体转让，合同明确约定未按期过户一层门面的违约金按合同总价款进行计算，涉案一层门面与被上诉人所购的二层可整体应用于商业活动，上诉人未按约过户房屋将影响到被上诉人所购房屋整体商业价值的实现，上诉人提供的拍卖公告不足以证明合同约定的违约金标准过高，且根据法律规定，违约金是否予以调整并不仅仅取决于实际损失的大小。综上，一审判决认定违约金按合同约定总价款的20%计算并无不当，故本院予以维持。

综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持；上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费30,160元，保全受理费5,000元，由上诉人贵州XX房地产开发有限公司负担。

本判决为终审判决。

审判长　龙　珑

审判员　唐有临

审判员　邓禹雨

二〇一九年九月六日

书记员　岳立莲

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