委托诉讼代理人：张超，贵州唐德律师事务所律师。

被告：贵阳XX投资建设开发有限公司（以下简称“XX公司”），住所地：贵阳市云岩区瑞金北路23号富中才智中心7层F座。

法定代表人：吕宝平。

委托诉讼代理人：杨福娇、向家礼，系该公司员工。

原告张XX与被告XX公司商品房销售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告张XX及其委托诉讼代理人张超，被告XX公司的委托诉讼代理人杨福娇、向家礼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告张XX向本院提出诉讼请求：一、判令被告退还原告购房款本金34564元并支付利息51985.32元（以194564元为基数，从2013年5月7日起按中国人民银行同类同期贷款基准利率4.9%计算至2018年9月20，2018年9月20以后的依法计算到本金付清之日止）；二、判决被告赔偿原告因解除《商品房买卖合同》造成的损失人民币10万元；三、诉讼费用由被告承担。事实及理由：2013年5月7日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，由原告购买被告销售的位于云岩区××桥××号贵阳恒大名都5栋203号房，购房总价款为645367元，向银行预付房款（即首付款）为195367元，其余45万元以银行按揭方式支付。在首付款195367元中，原告自己支付的部分为订金10000元、首期款49841元，合计59841元，剩余首付款135526元由原告张XX出具借款借据给被告，被告为原告垫付。此外，原告为购买该房屋还向被告支付了维修基金12907元、预告登记费80元，为此，原告在支付首付款时总共向被告支付了款项合同72828元。《商品房买卖合同》签订后，原告依约履行合同，于2013年7月1日开始向银行支付按揭款，截止2017年3月1日，原告共支付了按揭贷款利息98069.72元，按揭贷款本金23666.58元，合计支付了按揭款项本息121736元。至此，原告为购买该商品房共计支付了194564元。根据《商品房买卖合同》的约定，被告的交房时间为2015年12月31日，然后交房时间到期后，原告发现被告所建房屋于合同约定严重不符，近8个平方米的客厅阳台消失不见。被告的行为构成严重违约，为此，双方协商解除购房合同，并约定由原告与被告共同办理预购商品房注销登记，被告将原告所支付的购房款以及银行按揭的贷款本息支付给原告。然后原告配合被告办理完注销登记后，在原告多次找被告退款的情况下，被告仅仅向原告支付了16万元，此后原告数十次找到被告退还剩余款项，被告均以各种理由推卸，至今被告仍有34564元未退还原告。原告认为，被告未按合同约定履行义务，所建商品房不符合合同约定，应承担因此解除合同给原告造成的损失。同时，因被告迟迟未向原告退款，导致原告损失进一步加重。如今即使被告将原告的全部款项退还完毕，原告也无法再以相同的价格另外购买商品房。为保护原告合法权益，特诉至法院请求如前。

被告XX公司辩称，我方与原告已在2017年9月达成协议，协议载明我方退还原告59841元购房款以及逾期交房违约金等款项，合计168914.57元，且根据协议约定，原告方自协议签订后保证不以任何理由及方式向被告主张任何权利；我方现已结清协议约定款项，原告方也出具了收据，请求驳回原告诉请。

经审理查明，2013年4月29日原告向被告支付定金10000元。

2013年5月7日，原告作为买受人，被告作为出卖人，双方签订《商品房买卖合同》，主要约定“买受人购买位于云岩区××桥××号贵阳恒大名都5栋5单元2层3号房，购房总价款为645367元，买受人应于本合同签订之日向出卖人交付首期房款195367元，余款450000元以银行按揭方式支付；第十一条交付时间：出卖人应当在2015年12月31日前向买受人交付该商品房；第十三条逾期交房责任：出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的（2）逾期超过180日，买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的1%向买受人支付违约金”。同日，原告向被告支付维修基金12907元、预告登记费80元，购房款首期款49841元，并向案外人金碧物业有限公司贵阳分公司分四次借款共计135526元用于支付涉案房屋的首期款。

2013年5月22日，原告向中国银行股份有限公司贵阳市瑞金支行贷款45万元用于支付涉案房屋尾款。

2016年8月22日，因被告未按期交房，原告向被告提出退房申请，并要求将被告退还原告所交首付款、按揭款及利息、违约金。

2017年3月29日，因提前还款，中国银行出具的明细清单中显示“本金余额：424714.78；已还期数：46；已还拖欠本金合计：25285.22；已还应收利息合计：96451.08”。客户付费回单显示“提前还款补偿金：10405.49”。

2017年8月22日，原告在贵阳市不动产登记中心申请预购商品房预告注销登记。

2017年9月21日，被告分别向原告汇款100000元、67295.82元，共计167295.82元。9月22日，原告向被告出具收据一份，主要载明“本人张XX，今收到贵阳XX投资建设开发有限公司，贵阳恒大名都项目5号楼203号房退还房款59841元，逾期交房违约金598元，银行按揭利息96451.33元，银行按揭提前还款补偿金10405.49元，合计金额167295.82元”。

2017年9月22日，原告向被告出具《付款委托书》，委托被告将借自于金碧物业有限公司贵阳分公司的135526元付款至该公司的账户。

2017年10月25日，被告通过中国银行向原告退还房屋维修基金12907元。

庭审中，原告提交中国银行股份有限公司贷款已还款明细清单显示“打印日期：2018/9/11；已还期数：47期；已还本金450000；已还应收利息合计：98069.72；2017/03/29，已还本金424714.78；已还应收利息1618.64”。经向原告询问，2017年3月29日的款项非原告归还。

庭审中，被告提交《贵阳恒大名都项目解除《商品房买卖合同》的协议》，拟证实原、被告双方就退房相关事宜达成协议，原告也承诺签订协议后不再主张任何权利。原告认为该协议的并不是原告的签字，对该证据不予认可，并向本院申请对该协议中原告的签名及捺印进行鉴定。经贵州警察学院司法鉴定中心鉴定，被告提交的该协议中涉及原告张XX的签名并非原告书写，捺印并非原告形成。

另，因鉴定，原告向鉴定机构预交了鉴定费2000元。

上述事实，有原、被告陈述，相关书证及本院庭审笔录在卷佐证，经庭审质证，本院予以确认。

本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护”、第九十三条第一款“当事人协商一致，可以解除合同”、第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，本案中，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规强制性规定，应属有效合同，原、被告双方均应按约定履行合同义务。现在履行合同的过程中，因双方发生争议，原、被告协商解除了《商品房买卖合同》，在解除该合同后，被告于2017年3月29日向贷款银行提前归还了剩余的贷款及利息，原告于2017年8月22日在贵阳市不动产登记中心申请商品房预告注销登记，被告于2017年9月21日之后开始退还原告已支付的购房款59841元、银行按揭利息96451.33元，银行按揭提前还款补偿金10405.49元、房屋维修基金12907元，并向原告支付逾期交房违约金598元，直至起诉，被告仍未退还原告已支付的预告登记费80元及已还银行的本金25285.22元（购房款），故对于原告主张未超出该金额的部分，于法有据，本院予以支持。

对于原告主张的利息及损失，原、被告双方并未就解除《商品房买卖合同》达成书面协议，原告已于2017年8月22日办理了商品房预告登记注销，履行了自己的义务，被告应同时向原告退还已支付的款项，但被告并未及时退还原告应支付的款项，其资金占用行为必然会给原告造成一定的损失,鉴于原告对损失具体金额并未举证证明,本院酌情以人民银行公布的同期存款利率为标准予以支持,计算期限从2017年8月22日起计算至实际退还之日止。

据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、，第九十三条第一款、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：

一、被告贵阳XX投资建设开发有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告张XX已付购房款25285.22元及预告登记费80元并支付相应资金占用费（资金占用费以上述款项为基数，按中国人民银行公布的同期存款利率标准，从2017年8月22日起至上述款项实际退还之日止）；

二、驳回原告张XX其余诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费4030元，减半收取2015元，鉴定费2000元，合计4015元，由被告贵阳XX投资建设开发有限公司承担负担（该款原告已预交，被告在履行上述判决时一并支付原告）。

如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。

审判员　　王琼琼

二〇一九年七月三日

书记员　　许微巍

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