委托诉讼代理人：周志香，贵州唐德律师事务所律师。

上诉人李XX因与被上诉人江XX房屋租赁合同纠纷一案，不服贵州省贵阳铁路运输法院（2018）黔8601民初230号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

李XX上诉请求：一、撤销原判第一项、第二项、第三项，依法改判或发回重审。二、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：第一，上诉人与案外人袁仕友及租赁物的争议，不应再被视为租赁物的权利瑕疵，上诉人履行租赁合同的行为符合合同约定，不应适用合同法第216条；第二，在租赁期限内，被上诉人被案外人袁仕友阻挠使用租赁物的事件仅有一次，持续时间未超过一天，尚未达到合同目的不能实现的程度；第三，被上诉人在租赁期限开始后的使用情况及所产生的损失是被上诉人的原因导致的，上诉人没有过错，不应该承担责任；第四，上诉人对范述喜没有进行授权，根据合同法规定，无权限签订的合同，由无权代理人与合同相对方自行承担，上诉人对本案房屋的租赁合同不承担责任；第五，本案被上诉人承租的是两间独立门面，有争议的只是其中一间，故即使本案被上诉人的诉请请求有依据，也只能解除其中一间；第六，由于本案第三人范述喜没有经过上诉人的授权与被上诉人签订的合同，故第三人属于与本案有厉害关系的当事人，应当参加案件审理，一审没有追加为第三人，根据规定，遗漏当事人的，应当发回重审，故本案应当发回重审；第七，一审判决在证据的认定上采取了双重标准，对双方提供的证据只采用对被上诉人有利的部分，该部分证据中对上诉人有利以及对被上诉人不利的部分视而不见。

江XX答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求法院驳回上诉，维持原判。

江XX向一审法院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告于2017年7月14日签订的《门面租赁合同》；2.判令被告退还原告房租及押金30万元；3.判令被告赔偿原告经营利润损失42000元（以30万元为基数按银行月息2分暂从2017年8月1日计算至2018年2月28日止），以及原告订货保证金和定金损失67431元等各项损失共计109431元；4.诉讼费由被告承担。庭审中原告将第3项变更为“判令被告赔偿因被告违约造成损失（以30万元为基数按月息2分从2017年8月1日计算至被告退还租金及押金之日止）及原告订货保证金和定金损失67431元。

一审法院认定事实：2017年7月14日，范述喜代表被告李XX（甲方）与江XX（乙方）签订《门面租赁合同》（以下简称合同），约定甲方将位于贵阳市市西商业街附2号和附4号门面租给乙方经营，租赁期间为三年，自2017年8月1日起至2020年7月30日止，2017年8月1日之前时间作为乙方自行装修门面的时间；房屋租金为附2号门面年租金14万元，附4号门面年租金12万元，按年一次性付清，第一年租金在本合同签订之日付清，第二年租金提前60日支付，第一年租金由范述喜代收，第二年租金收取由甲方指定；乙方每间门面交纳押金2万元，共4万元，在本合同签订之次日内支付给范述喜，待合同期满，乙方退还门面时甲方如数退还押金；…如乙方未按时支付租金，每逾期一日按年租金百分之五支付违约金。乙方逾期30日不支付，甲方有权解除合同，由此造成的损失由乙方承担；租赁期间产生的一切税费及水电、物管等由乙方承担，甲方不承担。合同签订后，江XX依约向范述喜支付押金40000元及第一年租金260000元，共计300000元，范述喜出具了收条。范述喜在签订合同当日将门面钥匙交付原告。

2017年7月15日，在江XX准备对承租门面进行装修时，案外人袁仕友以与被告李XX就案涉门面存在纠纷尚未解决为由进行阻止，原告将此情况告知了被告代理人范述喜及李XX。

2017年7月17日，李XX微信告知范述喜“现在处理市西路门面纠纷未妥，再次出租，属于欺诈行为，请中止以下合同并退款”。

2017年8月2日，江XX短信告知范述喜要求解除合同、退还租金、押金且赔偿押金40000元。

2017年8月3日，李XX微信告知江XX向范述喜要求退款，且承诺如果8月10日处理不了原租户的问题，8月15日把已收取的租金和押金30万元退回汇款账户。

2017年8月10日，李XX微信告知范述喜“1.给江XX的律师函内容为袁仕友欠租纠纷案件及处理意见。…3.江XX已付租金，扣除李春生的结汇，及时汇到指定账户”。

2017年8月12日，李XX微信致函江XX，载明：鉴于前述门面原租户之一袁仕友在你装修期间予以阻挠，现将相关情况澄清并告知，前租户袁仕友因不能按照租赁合同约定支付租赁费，与其解除了租赁合同并收回铺面，但租赁合同解除后后续事宜没有达成一致。…为解决你的后顾之忧，李XX已经委托范述喜通过诉讼方式解决与袁仕友的纠纷。…如你同意继续履行《门面租赁合同》，请于收到本函之日起2日内书写“同意继续履行《门面租赁合同》”并签名；如你不同意继续履行《门面租赁合同》，请于收到本函之日起2日内明确告知，李XX将退还收取你的全部费用”。

2017年12月31日，江XX在装修过程中，袁仕友进行阻止，江XX报警，贵阳市公安局云岩区分局市西路派出所出警后告知到人民法院处理。

2018年1月5日，江XX短信告知范述喜要求退钱。

另查明，2014年1月6日，李XX（甲方）与袁仕友（乙方）签订《联营协议》，联营时间为2016年1月18日至2021年1月17日止。

还查明，2017年7月15日，江XX（乙方）与简正春(甲方)签订《AISASSA奥瑟士特许单点加盟合同》和《奥瑟士贵州产品订货合同书》，简正春向江XX出具合同保证金10000元及订货定金57431元的收据。

上述事实，有原、被告的陈述，调查笔录、《门面租赁合同》及收款收据、转账凭证、出警记录、《联营协议》、《AISASSA奥瑟士特许单点加盟合同》、《奥瑟士贵州产品订货合同书》及收据、微信记录、短信记录、录音、录像、照片、通话记录、公证书、身份信息等证据在卷佐证，且经庭审质证，一审法院予以采纳。

一审法院认为，原告江XX与被告李XX签订的房屋租赁合同系原、被告双方当事人的真实意思表示，未违反法律的强制性效力性规定，合法有效，当事人双方应当按照合同约定全面履行自己的义务。

原告关于判令解除原、被告于2017年7月14日签订的《门面租赁合同》的主张，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十六条的规定，出租人应按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。本案中，江XX依照合同约定向李XX缴纳房屋租金及押金，李XX亦将房屋钥匙交予江XX，在江XX对涉案房屋进行装修过程中案外人袁仕友因涉案房屋与李XX存在争议而进行阻止，致江XX未能对涉案房屋进行装修并经营，即出租人虽然将租赁物交付承租人，但租赁物上存在的权利瑕疵致涉案房屋不符合租赁合同约定的用途，即李XX的履约行为不符合合同约定致使合同目的不能实现，对原告该主张应予支持。对于合同解除的时间，在袁仕友对江XX装修房屋进行阻止后，虽然原被告双方进行多次关于解除合同的沟通，但李XX未向江XX收回房屋，亦未退还其缴纳的租金、押金，江XX未将房屋返还李XX且在2017年12月31日仍实施装修行为均表明，双方并未对该合同权利义务的终止达成一致意见。江XX通过诉讼途径行使合同解除权，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。……”的规定，鉴于被告已于2018年4月23日签收载有原告要求解除合同意思表示的民事起诉状，合同自该日解除。

原告关于判令被告退还原告房租及押金30万元的主张，合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，本案中李XX的履约行为不符合合同约定致使合同目的不能实现，其应该将收取的租金及押金退还江XX，该主张应予支持。

原告关于判令被告赔偿因被告违约造成损失（以30万元为基数按月息2分从2017年8月1日计算至被告退还租金及押金之日止）的主张，本案租赁合同虽因李XX的履约行为不符合合同约定而解除，但2017年8月3日李XX微信告知江XX向范述喜要求退款且承诺如果8月10日处理不了原租户的问题，8月15日把已收取的租金和押金30万元退回汇款账户，江XX未对此予以明确，即合同解除前江XX对其主张的损失有过失，该损失并不必然为李XX的履约行为不符合合同约定所造成，不予支持；合同解除后，李XX对于收取的租金和押金的占用客观上造成了江XX的资金占用利息损失，但原告主张的计算标准无合同依据，按照中国人民银行同期贷款利息的标准较为合理，即自合同解除之日（2018年4月23日）起按年利率4.35%的标准进行计算至被告退还租金及押金之日止。

原告关于判令被告赔偿原告订货保证金和定金损失67431元的主张，江XX举证其支付合同保证金10000元及订货定金57431元，但未举证证明因本案涉案房屋不能使用导致了《AISASSA奥瑟士特许单点加盟合同》和《奥瑟士贵州产品订货合同书》未能继续履行，即原告提供的证据不足以证实其主张订货保证金和定金损失已实际产生，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”的规定，该主张不予支持。

综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十三条、第二百一十六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、确认原告江XX与被告李XX于2017年7月14日签订的《门面租赁合同》自2018年4月23日解除；二、被告李XX自本判决生效之日起十日内退还原告江XX交纳的房屋租金及押金30万元；三、被告李XX自本判决生效之日起十日内向原告江XX支付以30万元为基数按年利率4.35%的标准计算从2018年4月23日至被告李XX付清租金押金之日止的资金占用利息；四、驳回原告江XX的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7442元，由原告江XX负担1642元，由被告李XX负担5800元（该费用已由原告预交，被告在履行本判决时迳行给付原告）。

二审中，上诉人提交证据：公证书一份。证明目的：证明上诉人在得知范述喜与被上诉人签订合同以后，及时要求范述喜纠正没有代理权的行为，且要求范述喜处理与原租户（袁仕友）之间的纠纷，同时该部分与范述喜的沟通情况告知了被上诉人，故上诉人已经明确将其与袁仕友的争议告知被上诉人。被上诉人质证意见为：真实性无异议，合法性与证明目的不予认可，且该证据在一审之前就已经产生，一审开庭时没有提交，不属于新证据，不予认可，该证据上也明确载明了范述喜是有代理权的，上诉人称范述喜没有代理权是不成立的。被上诉人提交证据：贵阳市中级人民法院出具的（2018）黔01民终7934号民事判决书。证明目的：证明上诉人门面一直存在纠纷，出租门面有瑕疵，合同目的不能实现。上诉人质证意见为：真实性无异议，不予认可证明目的，根据袁仕友案件审理的情况，被上诉人在与范述喜签订合同时，就已经知道该门面存在纠纷，且袁仕友在2017年7月已经有过一次阻扰不让被上诉人装修的行为，故被上诉人对本案出租门面存在的瑕疵与风险是明确知道的。以上证据因不能证实新的事实，本院确认二审查明事实与一审认定事实一致。

本院认为，本案争议焦点为：何方当事人违约以及李XX是否应当承担违约责任。本案中，江XX通过与李XX的代理人范述喜签订有效的租赁合同后，因第三人袁仕友与对涉案房屋存在权利争议阻挠江XX使用房屋，应当认定李XX向江XX交付的房屋存在权属争议，且导致江XX无法使用，故李XX构成根本违约，江XX有权解除合同并不交纳租金。经本院查实，江XX已经通过起诉的方式将解约的意思表示送达李XX，系其依法行使解除权致合同于2018年4月23日解除，李XX应依法承担违约责任，即应返还江XX交纳的押金4万元并因李XX违约导致其无法取得使用房屋而退还已收租金及又收租金的利息损失。关于两套房屋的问题，因该两套房屋均系同一合同项下的标的物，在李XX未交付无权利争议的房屋的情况下，江XX有权解除整个合同。至于范述喜，因其系李XX的代理人，其行为的法律后果由李XX承受，范述喜不是合同相对人，不是必须参加本案诉讼的当事人，无需追加范述喜参加本案诉讼。

据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费7442元，保全申请费2020元，由李XX负担。

本判决为终审判决。

审判长　周　俊

审判员　姜彦宏

审判员　李云鹤

二〇一九年四月十七日

书记员　赵　凤

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