委托诉讼代理人：周志香，贵州唐德律师事务所律师。

上诉人李XX因与被上诉人江XX房屋租赁合同纠纷一案，不服贵州省贵阳铁路运输法院（2018）黔8601民初480号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

李XX上诉请求：一、撤销原判，依法改判或发回重审。二、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：第一，一审判决的依据是一审法院的（2018）黔8601民初230号民事判决，该文书现在处于上诉过程中，并未生效，不能作为本案的定案依据；第二，被上诉人已经实际控制涉案租赁房屋，上诉人没有使用该涉案房屋是被上诉人的原因，故上诉人要求被上诉人承担支付租金并承担逾期付款违约金的诉讼请求予以支持；第三，上诉人缴纳的卫生费及物业费系为被上诉人使用租赁物所垫付的费用，被上诉人应承担；第四，上诉人对范述喜没有进行授权，根据合同法规定，无权限签订的合同，由无权代理人与合同相对方自行承担，上诉人对本案房屋的租赁合同不承担责任；第五，本案被上诉人承租的是两间独立门面，有争议的只是其中一间，故即使本案被上诉人的诉请请求有依据，也只能解除其中一间；第六，由于本案第三人范述喜没有经过上诉人的授权与被上诉人签订的合同，故第三人属于与本案有厉害关系的当事人，应当参加案件审理，一审没有追加为第三人，根据规定，遗漏当事人的，应当发回重审，故本案应当发回重审；第七，一审判决在证据的认定上采取了双重标准，对双方提供的证据只采用对被上诉人有利的部分，该部分证据中对上诉人有利以及对被上诉人不利的部分视而不见。

江XX答辩称，一审判决并未以（2018）黔8601民初230号民事判决为依据，而是以庭审查明的事实为依据，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求法院驳回上诉，维持原判。

李XX向一审法院提出诉讼请求：1.判令被告支付租金26万元；2.判令被告每逾期一日按年租金5%支付逾期付款违约金，直至被告付清全部应付租金，从2018年6月2日至2018年6月6日，应付违约金数额为6.5万元；3.判令被告承担原告垫付的出租店铺卫生费2000元、物业费756元；4.本案诉讼费由被告承担。庭审中原告将第2项诉讼请求变更为“判令被告每逾期一日按年利率24%的标准支付从2018年6月2日起至实际支付之日的逾期付款违约金”。

一审法院认定事实：2017年7月14日，范述喜代表被告李XX（甲方）与江XX（乙方）签订《门面租赁合同》（以下简称合同），约定甲方将位于贵阳市市西商业街附2号和附4号门面租给乙方经营，租赁期间为三年，自2017年8月1日起至2020年7月30日止，2017年8月1日之前时间作为乙方自行装修门面的时间；房屋租金为附2号门面年租金14万元，附4号门面年租金12万元，按年一次性付清，第一年租金在本合同签订之日付清，第二年租金提前60日支付，第一年租金由范述喜代收，第二年租金收取由甲方指定；乙方每间门面交纳押金2万元，共4万元，在本合同签订之次日内支付给范述喜，待合同期满，乙方退还门面时甲方如数退还押金；…如乙方未按时支付租金，每逾期一日按年租金百分之五支付违约金。乙方逾期30日不支付，甲方有权解除合同，由此造成的损失由乙方承担；租赁期间产生的一切税费及水电、物管等由乙方承担，甲方不承担。合同签订后，江XX依约向范述喜支付押金40000元及第一年租金260000元，共计300000元，范述喜出具了收条。范述喜于合同签订当日将门面钥匙交付给被告。

2017年7月15日，在被告江XX准备对承租门面进行装修时，案外人袁仕友以与原告李XX就案涉门面存在纠纷尚未解决为由进行阻止，被告将此情况告知了原告代理人范述喜及李XX。

2017年7月17日，李XX微信告知范述喜“现在处理市西路门面纠纷未妥，再次出租，属于欺诈行为，请中止以下合同并退款”。

2017年8月2日，江XX短信告知范述喜要求解除合同、退还租金、押金且赔偿押金40000元。

2017年8月3日，李XX微信告知江XX向范述喜要求退款，且承诺如果8月10日处理不了原租户的问题，8月15日把已收取的租金和押金30万元退回汇款账户。

2017年8月10日，李XX微信告知范述喜“1.给江XX的律师函内容为袁仕友欠租纠纷案件及处理意见。…3.江XX已付租金，扣除李春生的结汇，及时汇到指定账户”。

2017年8月12日，李XX微信致函江XX，载明：鉴于前述门面原租户之一袁仕友在你装修期间予以阻挠，现将相关情况澄清并告知，前租户袁仕友因不能按照租赁合同约定支付租赁费，与其解除了租赁合同并收回铺面，但租赁合同解除后后续事宜没有达成一致。…为解决你的后顾之忧，李XX已经委托范述喜通过诉讼方式解决与袁仕友的纠纷。…如你同意继续履行《门面租赁合同》，请于收到本函之日起2日内书写“同意继续履行《门面租赁合同》”并签名；如你不同意继续履行《门面租赁合同》，请于收到本函之日起2日内明确告知，李XX将退还收取你的全部费用”。

2017年12月31日，江XX在装修过程中，袁仕友进行阻止，江XX报警，贵阳市公安局云岩区分局市西路派出所出警后告知到人民法院处理。

2018年1月5日，江XX短信告知范述喜要求退钱。

另查明，2014年1月6日，李XX（甲方）与袁仕友（乙方）签订《联营协议》，联营时间为2016年1月18日至2021年1月17日止。

还查明，2017年6月12日，贵州添汇物业管理有限公司（甲方）与李XX（乙方）对市西商业街商场附2号、附4号分别签订《店铺经营管理合同》，并由李XX交纳卫生费2000元、2017年6至8月的其他生活服务费726元。

一审法院认为，原告李XX与被告江XX签订的房屋租赁合同系原、被告双方当事人的真实意思表示，未违反法律的强制性效力性规定，合法有效，当事人双方应当按照合同约定全面履行自己的义务。一审法院在（2018）黔8601民初230号案件中认定李XX的履约行为不符合合同约定致使合同目的不能实现，合同自2018年4月23日解除。原告关于判令被告支付租金26万元，并每逾期一日按年利率24%的标准支付从2018年6月2日其至实际支付之日的逾期付款违约金的主张，合同自2018年4月23日已经解除，被告江XX亦未能实际使用涉案房屋，该主张无合同及事实依据，不予支持。原告关于请求判令被告承担原告垫付的出租店铺卫生费2000元、物业费756元的主张，虽然原告交纳卫生费2000元时间段不明确，但当天交纳的物业费时间为2017年6至8月，即原告主张的卫生费与物业费的产生时间应属一致，均产生在原被告签订合同的租赁期限之前，该部分费用应由原告自行承担，原告该项诉请无事实依据，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条第二款《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告李XX的全部诉讼请求。案件受理费6218元，由原告李XX负担。

二审中，上诉人提交证据：公证书一份。证明目的：证明上诉人在得知范述喜与被上诉人签订合同以后，及时要求范述喜纠正没有代理权的行为，且要求范述喜处理与原租户（袁仕友）之间的纠纷，同时该部分与范述喜的沟通情况告知了被上诉人，故上诉人已经明确将其与袁仕友的争议告知被上诉人。被上诉人质证意见为：真实性无异议，合法性与证明目的不予认可，且该证据在一审之前就已经产生，一审开庭时没有提交，不属于新证据，不予认可，该证据上也明确载明了范述喜是有代理权的，上诉人称范述喜没有代理权是不成立的。被上诉人提交证据：贵阳市中级人民法院出具的（2018）黔01民终7934号民事判决书。证明目的：证明上诉人门面一直存在纠纷，出租门面有瑕疵，合同目的不能实现。上诉人质证意见为：真实性无异议，不予认可证明目的，根据袁仕友案件审理的情况，被上诉人在与范述喜签订合同时，就已经知道该门面存在纠纷，且袁仕友在2017年7月已经有过一次阻扰不让被上诉人装修的行为，故被上诉人对本案出租门面存在的瑕疵与风险是明确知道的。根据以上证据，本院确认范述喜系有权代理李XX签订本案租赁合同及履行合同事务；本案租赁合同已于2018年4月23日解除。二审查明其余事实与一审认定事实一致。

本院认为，本案争议焦点为：何方当事人违约以及江XX是否应当支付房租并承担违约责任。本案中，江XX通过与李XX的代理人范述喜签订有效的租赁合同后，因第三人袁仕友与对涉案房屋存在权利争议阻挠江XX使用房屋，应当认定李XX向江XX交付的房屋存在争议，且导致江XX无法使用，故李XX构成根本违约，江XX有权解除合同并不交纳租金。一审直接引用未生效的判决认定合同解除的事实，确有不妥，但经本院查实，江XX已经通过起诉的方式将解约的意思表示送达李XX，系其依法行使解除权致合同于2018年4月23日解除，李XX无权再主张租金及违约责任。关于两套房屋的问题，因该两套房屋均系同一合同项下的标的物，在李XX未交付无权利争议的房屋的情况下，江XX有权解除整个合同。至于范述喜，因其系李XX的代理人，其行为的法律后果由李XX承受，范述喜不是合同相对人，不是必须参加本案诉讼的当事人，无需追加范述喜参加本案诉讼。

据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费6218元，由李XX负担。

本判决为终审判决。

审判长　周　俊

审判员　李云鹤

审判员　姜彦宏

二〇一九年三月二十九日

书记员　赵　凤

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