二被上诉人之委托诉讼代理人：周娟，贵州唐德律师事务所律师。

上诉人贵阳XX房地产开发有限公司（以下简称XX公司）因与被上诉人李XX、鄢XX商品房销售合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市云岩区人民法院（2018）黔0103民初5151号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

XX公司上诉请求：撤销一审判决，驳回被上诉人一审全部诉讼请求；本案全部诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：本案中，业主已经收房且签订了收房承诺，双方签订的《业主收房承诺》是双方真实意思表示，该《业主收房承诺》未违反法律强制性规定，未损害国家、社XX公共利益，对双方均有约束力，双方均应按该承诺履行义务，上诉人XX公司已经履行完毕自己的义务。

李XX、鄢XX向一审法院提出诉讼请求:1、判令被告向原告支付逾期交房违约金共计：43019.38元（以243460元为基数从2013年8月6日至2018年6月8日，2018年6月8日后产生的违约金数额另案主张）；2、判令将原、被告双方签订的购房合同中第十五条逾期办理房地产权属证书违约金调整为按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算；3、诉讼费由被告承担。

一审法院查明，2013年5月25日，原告作为买受人、被告作为出卖人签订《商品房买卖合同》一份，约定原告购买XX公司开发的位于贵阳市××茶路××号地块（现定名）“XX麒麟苑经济适用住房（廉租房）”第AB栋A3单元21层A3-21-6号住宅用房一套，购房款总金额人民币243460元。对于房屋的交付，合同第八条约定“出卖人应当在2013年8月5日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用”，同时约定“遭遇不可抗力且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的，出卖人可据实予以延期”。对于出卖人逾期交房的违约责任，合同第九条约定“逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之零点一的违约金”。合同签订后，原告向XX公司支付了购房款。2014年7月21日，原告收房时向被告出具了一份《业主收房承诺函》，该承诺函第2项载明“对贵公司应付的逾期交房违约金，2014年4月30日前按《商品房买卖合同》约定处理。2014年5月1日至2014年5月31日按《商品房买卖合同》约定违约金5倍赔付，2014年6月1日至2014年6月30日按《商品房买卖合同》约定违约金6倍赔付，2014年7月1日至2014年7月20日按《商品房买卖合同》约定违约金7倍赔付，2014年7月20日后逾期交房的违约金，本人放弃，且不在任何时间以任何形式要求贵公司支付”。被告已将房屋交付原告使用，原告也已经按照上述《业主收房承诺函》收到被告支付给原告的逾期交房违约金1809元。

2015年，原告基于上述事实以被告自定的赔偿比例远远低于其他房开商违约金赔偿比例，被告违约造成原告经济损失，合同约定的万分之零点一的赔偿额不足以弥补原告的经济损失为由，将被告XX公司诉至法院，诉请：1、将购房合同第九条违约金比例变更为万分之一至被告交付合格的产权房日止；2、被告承担诉讼费。我院于2015年9月28日作出（2015）云民一初字第1170号民事判决书，该判决书认定：《商品房买卖合同》的签订及《业主收房承诺函》的出具虽然是原、被告的意思自治行为，但被告逾期交付房屋加大了原告的经济负担，即使被告在交付房屋时将2013年8月5日至2014年7月20日期间的违约金计算比例提高到了合同约定的5到7倍，也远远不能弥补原告因此遭受的损失，故判决：原告李XX、鄢XX与被告贵阳XX房地产开发有限公司于2013年5月25日签订的《商品房买卖合同》第九条中关于违约金计算比例由“按已付购房款的万分之零点一”调整为“按已付购房款的万分之一”。被告XX公司对该判决不服向贵州省贵阳市中级人民法院提起上诉，贵州省贵阳市中级人民法院于2015年12月18日作出（2015）筑民一终字第2438号民事判决书，该判决书认定：对于上诉人XX公司提出的原审判决提高逾期交房违约金违反相关法律规定的上诉理由，虽然本案双方当事人签订的《商品房买卖合同》以及被上诉人出具的《业主收房承诺函》中对逾期交房违约金均进行了约定，但是被上诉人认为该违约金的约定过低，请求予以调整，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加”的规定，人民法院在双方约定的违约金低于因违约造成的损失时应予调整。根据日常生活经验及我国普遍的司法实践，房屋买受人因出卖人逾期交付房屋产生的可得利益损失往往可以通过比较同类地段同类房屋的租金予以计算和量化。因本案诉争房屋属于贵阳市住房和城乡建设局发布的贵阳市房屋租金指导价公告中的四级地段，参照该地段同类房屋的租金标准，本案双方当事人约定的逾期交房违约金显然过低，难以弥补被上诉人在本案中受到的损失，因此，原审法院对逾期交房违约金予以适当调整符合法律规定，并无不当。另外，虽然本案诉争房屋确为享受国家政策优惠的保障性住房，但是，上诉人XX公司逾期交房给房屋买受人造成的损失并不XX因为该房屋的保障房性质而有任何减少，因此，其提出的上诉理由缺乏事实和法律依据，故判决：驳回上述，维持原判。

被告XX公司不服贵州省贵阳市中级人民法院（2015）筑民一终字第2438号民事判决书，向贵州省高级人民法院申请再审，贵州省高级人民法院于2017年8月18日作出（2017）黔民申1231号民事裁定书，该裁定书认定：本案中，在案的《商品房买卖合同》及《业主收房承诺函》中对逾期交房违约金进行了约定，但是被申请人认为违约金过低请求予以调整。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题解释》第十六条“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失百分之三十为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”之规定，XX公司逾期交房客观存在，参照该地段同类房屋的租金标准，双方约定的违约金显然过低难以弥补被申请人受到的损失。虽然本案诉争房屋确为享受国家政策优惠的保障性住房，但是XX公司逾期交房给被申请人造成的损失并不XX因为该房屋的保障房性质而有任何减少，一、二审判决酌情将本案逾期交房的违约金计算比例调整为按已付购房款的万分之一符合法律规定。故裁定：驳回贵阳XX房地产开发有限公司的再审申请。

一审法院认为，虽然原告李XX、鄢XX与被告XX公司在商品房买卖合同中对逾期交房违约金约定为最后交房期限的第二天起至实际交房之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之零点一计算支付违约金，但李XX、鄢XX以违约金计算方式约定过低，不足以弥补被告逾期交房给其造成的经济损失为由向法院起诉要求变更违约金计算比例为万分之一，法院于2015年9月28日作出（2015）云民一初字第1170号民事判决书，判决将违约金比例调整为万分之一，XX公司不服该判决提起上诉，已经贵阳市中级人民法院终审作出（2015）筑民一终字第2438号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。XX公司不服贵阳市中级人民法院作出的（2015）筑民一终字第2438号民事判决书向贵州省高级人民法院申请再审，贵州省高级人民法院于2017年8月18日作出（2017）黔民申1231号民事裁定书，驳回XX公司的再审申请。XX公司应当依照本院已生效的（2015）云民一初字第1170号民事判决书向李XX、鄢XX支付逾期交房违约金，故对李XX、鄢XX要求XX公司按照日万分之一比例计算支付逾期交房违约金的诉讼请求予以支持。该逾期交房违约金应当从约定的逾期交房之次日（2013年8月6日）计算至实际交房之日（2014年7月21日）止，即243460元×1?×349天＝8496.75元。

另，对原告要求调整逾期办证违约金的诉请，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限……第二款：合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”，该条解释仅是对当事人无特殊约定的情况下确定违约金的方法进行了规定，而在当事人有约定时应按约定处理。而本案中双方已对逾期办证违约金明确约定为按已付房款的0.1%计算，故原告申请调高违约金的主张缺乏法律依据，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条之规定，判决：一、被告贵阳XX房地产开发有限公司自本判决生效之日起十日内支付原告李XX、鄢XX自2013年8月6日起至2014年7月21日止期间的逾期交房违约金人民币8496.75元；二、驳回原告李XX、鄢XX的其余诉讼请求。案件受理费人民币875元，减半收取438元，由被告贵阳XX房地产开发有限公司负担（原告李XX、鄢XX已预交，被告贵阳XX房地产开发有限公司于本判决生效后履行本判决第一项支付款项时一并支付给原告李XX、鄢XX）。

二审中，双方当事人没有提交新的证据。二审经审理查明的事实与一审认定事实一致，本院依法予以确认。

本院认为，《中华人民共和国民法总则》第七条规定：“民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。”依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。合同的各方当事人应当按照合同的约定，本着诚实信用、相互协作的精神，全面适当地履行自己的义务。本案中，李XX、鄢XX作出的《业主收房承诺函》第2条明确了XX公司因逾期交房应支付的违约金，并明确“2014年7月20日后逾期交房的违约金，本人放弃，且不在任何时间以任何形式要求贵公司支付。本承诺自作出之日即生效。”该承诺中权利义务关系明确，意思表示清楚，并有上诉人李XX、鄢XX签字、捺印，应属于当事人的真实意思表示，且未违反法律禁止性规定，该《业主收房承诺函》应属有效承诺。原判确认已生效裁判文书对于违约金的处理承诺进行了变更，不符合客观实际，本院予以纠正。根据本案查明的事实，上诉人XX公司已按《业主收房承诺函》向李XX、鄢XX支付了违约金，并将房屋交付给李XX、鄢XX使用。根据《中华人民共和国合同法》第九十一条：“有下列情形之一的，合同的权利义务终止：（一）债务已经按照约定履行……”本案双方已履行完《业主收房承诺函》中关于违约金的相关约定，该项权利义务随即终止。现李XX、鄢XX以双方约定的违约金过低为由要求支付违约金的诉讼请求，无事实和法律依据，且不符合其在《业主收房承诺函》中放弃主张的意思表示，故本院对李XX、鄢XX的该请求不予支持。

综上所述，XX公司的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，并经本院审判委员XX讨论决定，判决如下：

一、撤销贵州省贵阳市云岩区人民法院（2018）黔0103民初5151号民事判决；

二、驳回李XX、鄢XX的全部诉讼请求。

一审案件受理费875元，减半收取438元，由李XX、鄢XX负担；二审案件受理费875元，由李XX、鄢XX负担。

本判决为终审判决。

审判长　　罗晓珊

审判员　　田　勇

审判员　　余　鑫

二〇一九年三月二十七日

书记员　　陈晓琦

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