上列二被上诉人的共同委托诉讼代理人：王兰，贵州唐德律师事务所律师。房屋漏水侵权纠纷二审民事判决书

上列二被上诉人的共同委托诉讼代理人：王家训，贵州唐德律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）：陈XX，男，1967年12月30日生，汉族，住本市南明区。

委托诉讼代理人：罗XX，女，1967年2月26日出生，汉族，住贵州省贵阳市南明区。

原审被告：贵阳XX房地产开发有限公司，住所地贵州省贵阳市南明区XX彭家湾危旧房、棚户区改造项目B南13栋。

法定代表人：肖XX，该公司董事长。

委托诉讼代理人：丁XX，女，1986年6月16日出生，汉族，住贵州省贵阳市南明区，该公司法务。

原审第三人：贵州XX物业管理有限公司，住所地贵州省贵阳市南明区XX彭家湾危旧房、棚户区改造项目B南13栋。

法定代表人：彭XX，该公司经理。

委托诉讼代理人：张XX，女，1986年6月30日出生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区，该公司员工。

上诉人杨XX因与被上诉人陈XX、张XX、陈XX、原审被告贵阳XX房地产开发有限公司（以下简称XX公司）、原审第三人贵州XX物业管理有限公司（以下简称XX物业）相邻关系纠纷一案，不服贵州省贵阳市南明区人民法院于2014年12月12日作出（2018）黔0102民初9276号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年2月1日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。上诉人杨XX的委托诉讼代理人王义奇、韦唯、被上诉人陈XX、张XX的共同委托诉讼代理人王兰、王家训、原审被告XX公司的委托诉讼代理人丁XX、原审第三人XX物业的委托诉讼代理人张XX到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

上诉人杨XX上诉请求：1、撤销原判依法改判；2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：案涉房屋漏水并未确定是由上诉人装修导致，一审法院并未查明案涉房屋漏水真正原因，房屋漏水的具体位置和程度，一审法院判决载明“被告杨XX的代理人杨明菊认可2017年10月份及2018年6月27日现场查看时原告房屋天花板漏水是在被告装修使用期间造成，同意承担该期间的责任”，系错误理解一审中原告代理人杨明菊的代为自认和陈述，杨明菊系一般代理，不具有代为承认部分和全部诉讼请求的权限，其所称同意承担该期间的责任仅指对于漏水房屋的修复责任，而不包括租金损失，其作为代理人并不实际了解涉案房屋具体情况，一审法院不能仅按其自认进行事实认定；一审法院判令上诉人承担租金损失没有事实依据和法律依据，涉案房屋并不具备对外出租条件，也并未对外出租，漏水面积很小，不足半平方米，被上诉人可以自行修复后出租，被上诉人不同意上诉人修复，还必须等房主陈XX本人出面才愿意解决漏水问题，一审法院对租金损失的计算错误，计算期间、责任比例、租金损失的计算标准均错误。

被上诉人陈XX、张XX辩称，一审认定事实清楚，判决无误。

原审被告XX公司述称：一审判决无误。

原审第三人XX物业述称，一审判决无误。

原告陈XX、张XX向一审法院起诉请求：一、判决被告停止侵害，堵住渗漏，修复天花板；二、赔偿损失82775元；三、被告承担诉讼费用。

一审法院认定事实：被告XX公司开发建设贵阳市南明区XX彭家湾棚户区改造项目竣工后，委托第三人XX物业对该项目提供物业服务。原告陈XX、张XX作为买受人、共同共有人，向XX公司购买贵阳市南明区XX后街彭家湾XX彭家湾棚户区改造项目B区（B北）11号楼25层23号（建筑面积55.87平方米）房屋。被告陈XX向XX公司购买了贵阳市南明区XX后街彭家湾XX彭家湾棚户区改造项目B区（B北）11号楼26层23号（建筑面积55.87平方米）房屋。原被告双方系上、下层相邻关系。原告陈XX、张XX及被告陈XX购房后，由XX物业为其房屋提供物业服务。2015年1月7日，XX公司向原告交付房屋，原告确认该房合格后，在《房屋交付验收表》签名，接收房屋。陈XX收房后，于2015年9月25日与被告杨XX订立《房屋租赁合同》，将其所有的XX项目B区（B北）11号楼26层23号房屋出租给杨XX使用，租赁期间为2015年9月25日至2021年11月24日。原告收房后，准备装修房屋时发现屋顶渗水，顶板石膏块脱落。原告便向XX物业公司及XX公司反映，XX物业公司联系被告陈XX及杨XX到现场查看处理，但被告查看后未处理。原告为维护合法权益，于2018年8月7日诉至法院，提出如前诉请。审理中，原告诉请的经济损失82775元，是按照租金35元/月/平方米标准，从2015年1月计算至2018年8月，为35元/月/平方米×55平方米×43个月=82775元。而被告杨XX的代理人杨明菊认可2017年10月份及2018年6月27日现场查看时原告房屋天花板漏水是在被告装修使用期间造成，同意承担该期间的责任，并陈述原告的涉案房屋现在已不漏水。

一审法院认为，公民的合法权益受法律保护。本案中，原告陈XX、张XX与被告陈XX系上下相邻关系，被告陈XX于2015年9月25日将房屋出租给杨XX，被告杨XX在承租该房屋后的装修和使用过程中，该房屋地面漏水导致原告天花板渗水，使原告房屋长期不能正常使用，其行为已构成侵权。本案被告陈XX作为房屋所有权人，未尽到对房屋在出租期间的管理责任，被告杨XX在承租房屋使用期间造成原告房屋天花板渗水，两被告的行为已构成对原告房屋的侵权，应承担侵权连带责任。原告主张被告赔偿2015年1月至2018年8月的损失共计82775元，法院认为除被告杨XX自认其2017年10月及2018年6月27日两次房屋渗漏是其实际使用期间所造成以外，原告对所主张的其他时间段的侵权事实均无证据，故法院对原告的侵权赔偿请求酌情支持2017年10月至2018年6月期间的租金损失，为35元/月/平方米×55.87平方米×9个月=17599元。被告XX公司并非本案侵权责任人，不应承担原告损害后果。被告陈XX经法院传唤后，无正当理由未到庭参加诉讼，放弃其享有的诉讼权利，由其承担相应的法律后果。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第八十三条、第一百三十条、第一百三十四条、《中华人民共和国物权法》第九十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、被告杨XX、被告陈XX于本判决生效之日起十日内停止侵权，将原告陈XX、张XX贵阳市南明区XX后街彭家湾XX彭家湾棚户区改造项目B区（B北）11号楼25层23号房屋渗漏损害的天花板修复，恢复原状;二、被告陈XX、杨XX于本判决生效之日起三日内赔偿原告陈XX、张XX2017年10月至2018年6月因房屋渗水造成的损失17599元;三、驳回原告陈XX、张XX的其余诉讼请求。案件受理费1870元，减半收取935元，由原告陈XX、张XX负担739元，由被告杨XX、陈XX负担196元（原告已预交，二被告在支付原告上述款项时，一并支付原告）。

本院二审期间，被上诉人陈XX、张XX向本院提交以下新证据：1、张XX于2019年2月25日到涉案房屋拍摄的两段视频，现场人员有物业公司总经理，刻录成光盘提交法庭，现将视频通过手机当庭播放，拟证明两案房屋损害后果一直在发生，时至2019年2月25日，陈XX、杨XX一直未修复房屋，被上诉人的损失一直在扩大；2、2019年2月25日拍摄两房屋楼顶照片七张，拟证明因房屋漏水，天花板被腐蚀，被上诉人无法对房屋进行装修，房屋漏水处也没有公共管道；3、张XX记事簿照片一张，拟证明2015年2月25日张XX向物管公司反映情况，物管公司派经理到现场查看情况并在记事簿上签字确认；4、陈XX、张XX在58同城查询的同地段租房信息，拟证明同地段房屋租金标准，我方主张房租损失合理。上诉人杨XX质证认为：对光盘真实性认可，关联性无法确认，不能证明的确是案涉房屋现场，请法院依法核实，视频也体现不出漏水原因、程度及具体损失，请法院核实，视频也体现不出漏水原因、程度及具体损失，且从视频上可以看到案涉房屋没有装修完毕，不具备出租条件，陈XX、张XX租金损失无事实和法律依据，漏水面积总计不足一平方米，未达到影响其装修房屋出租的程度；照片不能客观显示案涉时间和地点，三性均不予认可，同样无法证明漏水原因、程度及损失，前述两组证据均与我方无关，我方已于2018年8月1日将房屋交还陈XX；对记事簿记录，因所载签字人员未到庭，无法证明其真实性，且该记录仅体现张XX反映漏水问题，但对漏水原因、程度及损失无任何证明作用；58同城网页三性均不认可，即使是的确从58同城下载，其中关于房屋出租信息也是在2019年2月20日左右，市场租金标准处于波动状态，房屋租金高低也与房屋装修标准有关，该证据并不具备参考性。原审被告XX公司质证认可上述证据真实性，对房屋漏水事实无异议，房屋漏水与其无关，以上证据与其无关联性。原审第三人XX物业质证认为对证据真实性认可，对漏水无异议，我公司已经派人查看情况，漏水与该公司无关。上诉人杨XX向本院提交新证据：2017年6月微信聊天记录截屏打印件，拟证明杨XX与物业公司经理联系，物业经理告知后取得张XX手机，杨XX同意与张XX协商处理，但张XX坚持要与房主陈XX对接。被上诉人张XX、陈XX质证认为与本案无关，达不到杨XX证明目的，对三性均不予认可。原审被告XX公司与我无关。原审第三人XX物业质证认为对证据三性均不认可，聊天对象无法核实身份。另查明，一审庭审笔录第5页，法官询问“你们什么时候开始接房，什么时候装修出租的？”杨XX的代理人陈述“2015年9月开始租赁房屋的，2016年2、3月开始装修的，出租给别人大概是2016年6月份左右吧，因为房子现在是有纠纷状态，所以就没有再租给别人，现在房子没有出租了。2018年6月27日去看现场查看的时候是认可因为我们的装修原因导致的”。二审查明的事实与一审法院一致。

本院认为，上诉人杨XX在承租该房屋后的装修和使用过程中，该房屋地面漏水导致被上诉人陈XX、张XX的房屋天花板渗水，使其房屋长期不能正常使用，其行为已构成侵权。一审庭审笔录中杨XX的代理人陈述“2015年9月开始租赁房屋的，2016年2、3月开始装修的，出租给别人大概是2016年6月份左右吧，因为房子现在是有纠纷状态，所以就没有再租给别人，现在房子没有出租了。2018年6月27日去看现场查看的时候是认可因为我们的装修原因导致的”，而上诉人杨XX也在上诉状中表示只对房屋维修承担责任，而不应当承担租金损失责任。综上，对于涉争房屋漏水原因系上诉人杨XX在承租期间装修行为导致的事实，本院予以确认。由于上诉人杨XX的行为对被上诉人陈XX、张XX的房屋造成损害，其行为构成侵权，故应当承担相应的侵权责任，由于杨XX已经将房屋交还给房主陈XX，故一审判决杨XX、陈XX对陈XX、张XX所有的25层23号房屋进行修复并无不当，至于因漏水导致被上诉人陈XX、张XX长期不能使用房屋期间的租金损失，系因相邻纠纷产生的间接损失，根据被上诉人陈XX、张XX二审提交的视频资料和照片等证据均能证明，漏水发生后房屋尚未修复，确实影响被上诉人对案涉房屋的使用、收益等权利的行使。一审法院对因此产生的租金损失酌情按照杨XX自认二次房屋渗漏的时间段计算并无不当，且二审中双方均不要求对损失进行评估，本院对赔偿标准予以维持。由于本案中造成房屋漏水的原因系承租人杨XX造成，而非房东陈XX造成，但一审判决陈XX、杨XX对赔偿损失承担连带责任，陈XX并未提出上诉，视为服判，故本院不宜变更。综上，上诉人杨XX的上诉理由均不能成立，对其上诉请求本院不予支持。

综上所述，原判认定事实清楚，适用法律正确，应当维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费392元，由上诉人杨XX负担。

本判决为终审判决。

审判长　韦　娟

审判员　李　蓉

审判员　邱翠雪

二〇一九年三月六日

法官助理黄一灵

书记员梁国相

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