委托诉讼代理人：白礼佐，贵州唐德律师事务所律师，执业证号：15201201510879800。

委托诉讼代理人：刘志平，贵州唐德律师事务所实习律师。

被上诉人（原审原告、反诉被告）：姜XX，男，1980年9月13日生，汉族，恒安XX（北京）科技有限公司职工，现住本市南明区。

委托诉讼代理人：廖加华，贵州华尔威律师事务所律师，执业证号：15201200910369431。

原审第三人：贵州XX房地产代理有限公司，住所地：本市白云区南路424号3栋1层5号。

法定代表人：罗XX，公司执行董事兼总经理。

委托代理人（特别授权）：周XX，男，1990年3月27日出生，汉族，该公司员工，住贵州省遵义县。

上诉人潘XX与被上诉人姜XX、原审第三人贵州XX房地产代理有限公司（以下简称XX公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市南明区人民法院（2018）黔0102民初7265号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭审理本案，现已审理终结。

上诉人潘XX向本院提出上诉请求：一、依法撤销原判改判支持我方反诉请求；二、诉讼费由被上诉人负担。事实与理由：签订第二次《房屋买卖合同》时，涉案房产已经从罗XX过户至我方名下。虽然该次过户我方没有缴纳税费，但是我方已经交给被上诉人姜XX的完税凭证可也佐证我方不欠之前的税费。而原审法院关于罗XX过户至我方名下产生的未纳税37286.38元是错误的，该税费是本轮交易产生的税费，应当由被上诉人姜XX负担。在被上诉人姜XX拒绝承担该税费的情况下属于违约，应当承担相应的违约责任支付我方5.5万元违约金和1万元律师费损失。原审判决按照月息2支付违约金没有依据且XX过了诉讼请求。

被上诉人姜XX发表答辩意见：根据约定55万元总价包含本轮交易之前的所有税费，故本轮交易之前的税费由上诉人承担。而37286.38元是罗XX过户至上诉人名下产生的税费，根据约定应当由上诉人负担。由于上诉人不承担本轮交易之前的税费，属于违约。至于2%的利息并未XX过合同约定的5.5万元。该房屋已经备案登记至我方名下，只要交税就可以过户，我方愿意协商解决。

原代第三人XX公司发发表答辩意见：合同中载明的一切税费由买方承担的前提限于本次交易，本次交易之前的税费应当由卖方承担。

被上诉人姜XX向原审法院提出诉讼请求：一、解除原、被告及第三人于2017年12月21日签订的《房屋买卖合同》；二、被告返还原告定金10000元、购房款70000元，并配合原告退回监管资金100000元；三、被告支付原告违约金55000元；四、被告赔偿原告已支付的中介服务费16500元，律师代理费13000元；五、本案诉讼费、财产保全费、财产保全担保保险费由被告承担。

上诉人潘XX向原审法院提出反诉请求：1、解除反诉人、被反诉人及第三人于2017年12月21日签订的《房屋买卖合同》；2、被反诉人支付反诉人违约金55000元；3、被反诉人支付反诉人因维权而支付的律师费10000元；4、被反诉人返还反诉人（161黔地证01702238）“税收完税证明”原件；5、本案诉讼费由被反诉人承担。

原审法院认定事实：2017年9月24日，原告（反诉被告）姜XX与被告（反诉原告）潘XX经第三人XX公司居间介绍，双方达成口头协议：姜XX以550000元购买潘XX位于贵阳市××花果园后街××、棚户区改造项目B区3栋28层4号房屋。姜XX当天支付潘XX定金10000元，潘XX出具《收款收据》给姜XX。同月26日，姜XX支付第三人中介服务费16500元。同年12月18日，姜XX支付担保公司监管资金100000元。同月21日，潘XX作为卖方，与姜XX作为买方，第三人作为经纪方订立《房屋买卖合同》，约定：姜XX以550000元购买潘XX位于贵阳市××花果园后街××、棚户区改造项目B区3栋28层4号房屋，该成交价已包含卖方自买入上述房屋后至本次出售前已产生及支付的一切费用；此次交易所产生的税费由买方承担支付；签订本合同时支付10000元作为定金，定金自动转为房款，首付款170000元由买方转入资金监管中心，待资金监管中心转入卖方账号,余款370000元，由买方向银行按揭贷款支付卖方，卖方应全力协助办理相关手续；卖方不能按本合同约定将该物业售予买方，或者因违约而无法将该物业售予买方的，应向买方支付该物业成交价的10%作为违约金；三方一旦签署本合同，视为对本合同所涉条款充分认知了解，并自愿接受本合同项下条款约束，任何一方不履行本合同约定的义务，应当向守约方承担违约责任并赔偿守约方损失，包括但不限于直接损失、可得利益损失、处理争议的诉讼费、律师费等。三方在合同中还约定了其他事项。合同签订后，姜XX当日支付潘XX购房款70000元，潘XX出具《收款收据》给姜XX。2018年1月16日,姜XX、潘XX到贵阳市不动产登记中心办理该房的变更登记手续，该中心发现该房此前在潘XX与罗XX离婚时，由罗XX名下变更到潘XX名下，未纳税37286.38元，故要求补交该税费后，才能办理该房由潘XX名下变更到姜XX名下的登记手续。二人为该税费的承担发生争议，导致该房的此次变更登记手续未能办理。其后，姜XX多次要求第三人联系潘XX处理此事，第三人多次联系潘XX，潘XX一直未接电话。姜XX为维护其合法权益诉来法院，提出如前诉请。诉讼中，潘XX向法院提起反诉，提出如前反诉请求。

原审法院认为：当事人应当按照约定全面履行自己的义务，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，原告（反诉被告）姜XX、被告（反诉原告）潘XX及第三人XX公司订立的《房屋买卖合同》系各方真实意思表示，合同中关于合同履行及损失承担的内容合法，各方应当按约履行各自义务。合同签订后，原告（反诉被告）、被告（反诉原告）在履行合同过程中，为该房此前从罗XX名下变更到潘XX名下，应补交税费37286.38元的承担发生争议，由于未补交该税费，该房未能变更登记到姜XX名下。依据双方在《房屋买卖合同》中约定“成交价550000元已包含卖方自买入上述房屋后至本次出售前已产生及支付的一切费用；此次交易所产生的税费由买方承担支付。”550000元房款中已包含该房此前从罗XX名下变更到潘XX名下应交税费37286.38元。据此，该笔税费应由潘XX承担，由于未补交该笔税费导致该房未能从潘XX名下变更到姜XX名下的责任在于潘XX，潘XX的行为导致合同目的不能实现，构成根本违约，且双方一致要求解除合同，故依法应解除《房屋买卖合同》，由潘XX承担相应的违约责任。原告（反诉被告）、被告（反诉原告）在《房屋买卖合同》中约定的违约金标准过高，有悖法律规定，依据合同法规定，参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条“借贷双方约定的利率未XX过年利率24%,出借人请求借款人按照约定的利率支付利息的，人民法院应予支持。”的规定，违约金以支付利息的方式计算为宜，即以姜XX支付潘XX、担保公司及第三人的定金、购房款、监管资金、居间服务费196500元为基数，从2018年1月16日潘XX未履行合同之日起计算至本判决确定的履行期限届满之日止。综上所述，姜XX的大部分本诉请求具有事实及法律依据，法院予以支持；部分本诉请求于法无据，法院不予支持。潘XX的反诉请求与客观事实相悖，于法无据，法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》六十条第一款、第九十三条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）姜XX、被告（反诉原告）潘XX及第三人贵州XX房地产代理有限公司于2017年12月21日订立的《房屋买卖合同》；二、被告（反诉原告）潘XX于本判决生效后十日内返还原告（反诉被告）姜XX定金10000元、购房款70000元，共计80000元；三、被告（反诉原告）潘XX于本判决生效后十日内配合原告（反诉被告）姜XX在贵阳置业担保有限公司退回监管资金100000元；四、被告（反诉原告）潘XX于本判决生效后十日内赔偿原告（反诉被告）姜XX中介服务费16500元、律师代理费13000元，共计29500元；五、被告（反诉原告）潘XX于本判决生效后十日内支付原告（反诉被告）姜XX违约金（以姜XX支付潘XX、贵阳置业担保有限公司及第三人的定金、购房款、监管资金、居间服务费196500为基数，按月利率2%，从2018年1月16日起计算至本判决确定的履行期限届满之日止）；六、驳回原告（反诉被告）姜XX的其余本诉请求及被告（反诉原告）潘XX的反诉请求。案件受理费5268元，减半收取2634元，反诉费713元，合计3347元，由原告姜XX负担334元，被告（反诉原告）潘XX负担3013元。

二审庭审过程中，被上诉人姜XX提交如下证据：贵阳市住房情况查询记录。证明本案涉及的房屋已经进行网签，我方是权利人。上诉人潘XX发表质证意见：当时没有办理过户手续，不清楚该证据怎么来的。原审第三人XX公司发表质证意见：当时办了网签手续，过户是时候因为税费的问题发生交易。本院向双方代理律师均出具《律师调查令》，委托代理律师就下列问题向有关部门了解情况：1、罗XX（520112195804152815）已过户给潘XX（520201196810154041）应当产生的税费及缴纳情况；

2、潘XX（520201196810154041）拟过户给姜XX（522501198009130017）应当产生的税费及缴纳情况。国家税务总局贵阳市南明区税务局向本院出具《情况说明》载明：罗XX过户给潘XX的行为不涉及税收；潘XX拟过户给姜XX将产生税费，具体为：出让方（潘XX）需缴纳增值税、城市维护建设税、教育附加费、地方教育附加、个人所得税，受让方（姜XX）需缴纳契税。其他查明的事实与原审查明的事实一致，本院予以确认。

本院认为，本案争议焦点为：在履行合同的过程中谁是违约方。当事人通过意思表示外化从事民事行为，意思表示外化的表现形式可分为口头形式和书面形式：前者指以对话的形式所进行的意思表示；后者指用文字形式所进行的意思表示。合同书以及任何记载当事人权利、义务内容的文件，都属书面形式。合同法第11条规定：“书面形式是指合同书、信件和数据电文（包括电报、电传、传真、电子数据交换和电子邮件）等可以有形地表现所载内容的形式。”书面形式可以促使当事人深思熟虑后才实施法律行为，使权利义务关系明确化，并可保存证据，有助于预防和处理争议。书面形式是要式民事行为的一种形式，是否采用由法律或行政法规规定，主要适用于履行期限较长、交易规则复杂、标的数额较大的交易行为。故在当事人因从事民事合同签订的合同是探求当事人的真实意思的重要依据，合同的权利义务应当根据当事人在合同中真实意思表示确定。本案中，上诉人潘XX与被上诉人姜XX签订的《房屋买卖合同》明确约定，成交价550000元已包含卖方自买入上述房屋后至本次出售前已产生及支付的一切费用；此次交易所产生的税费由买方承担支付。卖方应在办理交易过户手续前将有关该物业的产权纠纷、债务、税项、租赁以及解除抵押等事项处理完毕。根据文义解释和体系解释，应当得出本轮交易之前的税费由上诉人潘XX负担、本轮交易的税费由被上诉人姜XX负担的结论。关于税费的问题，上诉人潘XX认可本案涉及的房屋初始登记在案外人罗XX名下，而案外人罗XX过户给上诉人潘XX的过程中上诉人潘XX没有缴纳过税费。（161）黔地证01702238税收完税证明载明的纳税人名称为罗XX，该完税证明应当对应房屋初始登记的税费。国家税务总局贵阳市南明区税务局出具的情况说明显示，罗XX过户给潘XX的行为不涉及税收，潘XX拟过户给姜XX会产生税收。上述事实足以说明原审查明的应当缴纳的税费系本轮交易产生的税费，应当由被上诉人姜XX负担。被上诉人姜XX拒绝承担该笔税费的行为构成违约，应当按照合同约定承担违约责任。《房屋买卖合同》第五条约定，违约方应当承担居间服务费、律师费、并按照物业成交价格10%支付违约金。根据查明的事实，上诉人潘XX支付律师费10000元。鉴于被上诉人姜XX违约是基于认识错误而主观恶意不大，故本院酌情将违约金标准调整为10000元。被上诉人姜XX应当承担的赔偿损失的责任为：10000元律师费、10000元违约金。庭审过程中，被上诉人姜XX出示（161黔地证01702238）税收完税证明原件，鉴于买卖房屋关系解除，被上诉人姜XX应当将该原件归还给上诉人潘XX，上诉人潘XX亦应当返还被上诉人姜XX定金10000元、购房款70000元并应当配合被上诉人姜XX退回监管资金100000元。对于上诉人潘XX的反诉请求，本院部分予以支持。

综上，原判认定事实错误，本院予以改判。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条之规定，判决如下：

一、维持贵州省贵阳市南明区人民法院（2018）黔0102民初7265号民事判决第一项即：解除姜XX、潘XX及贵州XX房地产代理有限公司于2017年12月21日订立的《房屋买卖合同》；第三项即：潘XX于本判决生效后十日内配合姜XX在贵阳置业担保有限公司退回监管资金100000元；

二、撤销贵州省贵阳市南明区人民法院（2018）黔0102民初7265号民事判决第二项、四、五项、第六项；

三、姜XX于本判决生效后十日内支付潘XX律师费10000元、违约金约金10000元；

四、姜XX于本判决生效后十日内将（161黔地证01702238）税收完税证明原件返还给潘XX；

五、潘XX本判决生效后十日内返还姜XX定金10000元、购房款70000元；

六、驳回姜XX其余诉讼请求；

七、驳回潘XX其余反诉请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

一审案件受理费2634元，由潘XX负担234元，由姜XX负担2400元；反诉费713元，由潘XX负担307.13元，由姜XX负担405.86元；二审案件受理费5268元，由潘XX负担468元，由姜XX负担4800元。

本判决为终审判决。

审判长　　罗晓珊

审判员　　田　勇

审判员　　余　鑫

二〇一八年十二月二十六日

书记员　　黄　倩

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