贵州省贵阳市云岩区人民法院

民 事 判 决 书

（2018）黔0103民初6177号

原告费XX，女，1982年10月5日生，汉族，住贵州省遵义市红花岗区。

委托代理人冯卫伟、李顺，贵州宜尚律师事务所律师，特别代理。

被告雒XX，男，1971年7月15日生，汉族，住贵阳市云岩区。

委托代理人张超，贵州唐德律师事务所律师，特别代理。

被告贵州XX房地产经纪有限公司，住所地贵阳市云岩区中山东路16、18号中山大厦15层1号，统一信用代码9152010368843739XC。

法定代表人张XX，总经理。

委托代理人滕XX，男，1987年10月6日生，汉族，系贵州XX房地产经纪有限公司员工，住贵州省松桃苗族自治县。

原告费XX与被告雒XX、贵州XX房地产经纪有限公司（以下简称XX公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告费XX及其委托代理人冯卫伟，被告雒XX及其委托代理人张超，被告XX公司的委托代理人滕XX到庭参加诉讼，本案现已审理终结。

原告费XX诉称，2018年1月16日，原、被告三方签订《房屋定购合同》，原告费XX为卖方、被告雒XX为买方、被告XX公司为中介方，原告将其位于贵阳市××桥北路骐××楼××单元××层××号房屋出卖给被告雒XX，房屋成交总价款为646000元，被告雒XX需于定购合同签订之日交付购房定金30000元，2018年2月25日前支付首期购房款226000元（定金冲抵房款），原告费XX于2018年2月25日前办理前述房屋的过户登记手续，剩余房款420000元被告雒XX以银行贷款方式支付，支付时间为原告费XX将房屋过户至被告雒XX名下后五十个工作日内。交房时间为原告费XX收到房屋尾款后两天内交房。各方在合同第十四条第3项对被告逾期付款的违约责任进行了约定。被告雒XX未按期履行支付购房尾款420000元，且在原告费XX未交房的情况下即私下强住房屋，明显构成违约，其应依法承担相应违约责任。请求：1、判决解除原、被告三方于2018年1月16日签订的《房屋定购合同》；2、被告雒XX将贵阳市××桥北路骐××楼××单元××层××号房屋过户回原告费XX名下（过户费由被告雒XX承担），并判令被告雒XX立即搬出前述房屋；3、被告雒XX支付原告费XX违约金64600元。

被告雒XX辩称，原告诉讼请求无事实及法律依据，请驳回原告诉讼请求。

被告XX公司辩称，是因不确定因素导致购买房屋的银行按揭贷款不能按时发放。买卖双方在办理过户当天协商过次日由我方将房屋钥匙交付给被告雒XX。

经审理查明，2018年1月16日，原告费XX（甲方）与被告雒XX（乙方）、被告XX公司（丙方）签订《房屋定购合同》，主要约定：经中介方（丙方）介绍，甲方将其所有的贵阳市××桥北路骐××楼××单元××层××号房屋出卖给乙方，成交价646000元，乙方于2018年1月16日交付购房定金30000元，甲、乙、丙三方于2018年2月25日前办理房屋产权过户登记，乙方于2018年2月25日前支付首期购房款226000元，乙方定金冲抵首期款，剩余房款420000元以银行按揭方式支付。关于违约责任，合同第十四条第三款约定“逾期交房超过7个工作日后，乙方有权解除与甲方房屋买卖合同，此时甲方应当自解除通知送达之日起3日内退还乙方全部已付款，并按照总房款的10%向乙方支付违约金。如乙方未选择解除房屋买卖合同的，甲方应按全部延迟天数、每日按总房款的万分之五向乙方支付违约金（支付时间为房屋实际交付之日），合同继续履行。”第四款约定“逾期付款超过7个工作日后，甲方有权解除与乙方房屋买卖合同，此时乙方应当自解除通知送达之日起3日内按照总房款的10%向甲方支付违约金。并由甲方退还乙方扣除违约金后的全部已付款，房屋权属已经发生转移的，乙方须将房屋权属转移到甲方名下，所产生的税费由乙方承担。如甲方未选择解除房屋买卖合同的，乙方应按全部延迟天数、每日按总房款的万分之五向甲方支付违约金（支付时间为实际支付应交付之日），合同继续履行。”三方还在合同第十八条其他约定事项中约定“乙方贷款420000元及首付款进监管中心账户，丙方承诺从过户当日到放款当日为期五十个工作日放款到甲方账上，交房时间为甲方收到尾款后两天内交房，如丙方承诺放款时间为没有放款到甲方账上，由丙方先垫资给甲方。”2018年1月19日，原告费XX、被告雒XX与贵阳市置业担保有限公司签订《贵阳市存量房交易结算资金监管协议》，约定该协议签订一个工作日内由被告将房款110000元存入监管专用账户，剩余房款420000元由雒XX办理公积金贷款或银行按揭贷款支付，存入资金监管专用账户，贵阳置业担保有限公司见过户后的《不动产权证书》的次日起三个工作日将资金划转给费XX。同日，雒XX向费XX支付购房款116000元，将110000元存入贵阳置业担保有限公司资金监管专用账户。2018年3月13日费XX与雒XX办理了房屋产权过户手续，2018年3月20日雒XX取得房屋产权证后，贵阳置业担保有限公司将房屋110000元划转到费XX账户。2018年4月20日雒XX与贵州银行股份有限公司贵阳富水路支行签订《个人购房借款合同》，并对房屋设定抵押办理银行按揭贷款420000元，2018年7月17日银行发放贷款420000元，2018年7月27日，贵阳置业担保有限公司将420000元划转到费XX账户。

另查明，在费XX与雒XX办理完房屋产权过户手续两天后（即2018年3月15日），被告雒XX从XX公司处获取了买卖房屋的钥匙对房屋进行了装修并入住该房屋至今。庭审中，雒XX主张其入住房屋征得费XX同意，费XX予以否认，雒XX未能举证予以证明。

本院认为，原告费XX与被告雒XX、被告XX公司于2018年1月16日签订的《房屋定购合同》，系三方当事人真实意思表示，不违反相关法律、行政法规的强制性规定，应当认定为有效合同，合同当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。被告雒XX已按合同约定向原告费XX支付了购房首付款（包含定金）226000元，对于尾款420000元，原、被告三方约定被告雒XX办理银行按揭贷款支付，被告XX公司承诺从房屋过户当日到放款日期限为五十个工作日，若放款期限内没有放款到原告费XX账户上，由被告XX公司垫资给原告费XX。被告雒XX已按约定向银行申请了银行按揭贷款，虽然银行按揭贷款放款时确已超过双方约定的五十个工作日，但责任不能归结于被告雒XX，原告费XX可按照合同约定向被告XX公司主张垫资付款，因此，不应当认定被告雒XX在支付购房款事项上有违约行为，原告费XX以被告雒XX逾期付款为由要求解除合同和将房屋返回过户到其名下，本院不予支持。按照合同约定原告费XX于收到尾款后两天内向被告雒XX交房，房屋尾款420000元于2018年7月27日才转入原告费XX账户，而被告雒XX于2018年3月15日就开始使用房屋，且未举证证明其使用房屋征得原告费XX同意，被告雒XX应承担举证不能的不利法律后果，因此应认定被告雒XX擅自占有使用房屋属违约行为，雒XX应承担违约责任，但不导致合同解除。因双方在合同中约定卖方逾期交房，不解除合同的，卖方每日按总房款的万分之五向买方支付违约金。被告雒XX的违约责任应比照此约定计算支付违约金。被告雒XX从2018年3月15日占有使用房屋至尾款支付到原告费XX账户上后两日（即2018年7月29日）期间共计133天，被告雒XX应向原告费XX支付违约金为646000元×0.5‰×133天＝42959元。综上所述，本院对原告的诉讼请求部分予以支持。据此，依照《中XX人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款及《中XX人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：

一、被告雒XX向原告费XX支付违约金42959元，于本判决发生法律效力后十日内支付；

二、驳回原告费XX的其余诉讼请求。

案件受理费1415元，减半收取707.5元，由被告雒XX负担，诉讼保全费3750元，由原告费XX负担（原告费XX已预交，被告雒XX于履行本判决第一项时一并支付给原告费XX707.5元）。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中XX人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。

审判员　张　浩

二〇一八年十月十六日

书记员　张煜堃

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