贵州省贵阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2018)黔01民终5687号
上诉人（原审被告、反诉原告）：付正虎，男，1975年11月3日出生，汉族，住四川省广安市广安区。
委托诉讼代理人：姚其志，贵州元朗律师事务所律师，执业证号：15201201310162414。
上诉人（原审被告）：代小春，女，1976年8月18日出生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：张燕，女，1982年6月25日出生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区。
委托诉讼代理人：温钦友，贵州唐德律师事务所律师，执业证号：15201201010164967。
委托诉讼代理人：王凡，男，1974年6月3日出生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区。
原审第三人：贵州世华中鑫房地产代理有限公司，住所地贵州省贵阳市观山湖区中天会展城A3负2-25号。
法定代表人：罗通，该公司按揭总监。
委托诉讼代理人：杨秀芬，女，1983年3月14日出生，汉族，系该公司员工，住贵州省遵义县。
上诉人付正虎、代小春因与被上诉人张燕、第三人贵州世华中鑫房地产代理有限公司（以下简称世华地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市观山湖区人民法院(2017)黔0115民初3888号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
付正虎、代小春上诉请求：1.撤销原判，依法改判为支持我方的一审诉讼请求；2.本案的一、二审案件受理费由被上诉人张燕负担。事实和理由：第一，原判认定被上诉人张燕履行了合同的主要义务是认定事实错误，双方签订的房屋买卖合同中约定，被上诉人张燕应在合同签订后30日内完成银行按揭贷款，即在2017年7月9日前完成，而被上诉人张燕未提交证据证明其中合同约定的期间履行了合同的主要义务。第二，我方因被上诉人张燕严重违约，已于2017年8月19日口头通知被上诉人张燕及原审第三人世华地产公司解除房屋买卖合同，被上诉人张燕已经收到了解除合同的通知，双方签订的房屋买卖合同已经解除。第三，原判认定被上诉人张燕在2017年8月19日之后的行为为履行合同主要义务的行为是适用法律错误。虽然被上诉人张燕提交了2017年9月以后查询我方领取房产证的资料，但是不能说明其在履行合同义务。第四，上诉人代小春不同意卖案涉的房屋，被上诉人张燕与上诉人付正虎签订房屋买卖合同时，我不知情。
被上诉人张燕辩称，第一，在签订房屋买卖合同时，上诉人付正虎并不知晓其房权证具体办理下来的时间，而办理贷款和房屋过户均需要房权证才能进行，为确保交易的顺利进行，三方在合同第三条第一款明确约定在产权证办理下来后10日内，双方在房产交易中心办理过户手续。第二，我方支付第二期及第三期的房屋款项的前提是对方取得房权证，而上诉人付正虎取得房权证的时间为8月，且在双方办理公积金贷款时，案涉房屋还处于抵押的状态，故我方在对方尚未剔除抵押的情况下，是无法办理产权交易的。第三，案涉的房屋买卖合同并未解除，我方并不存在违约的行为，上诉人付正虎行使法定解除权，于法无据。第四，上诉人付正虎在出售案涉房屋的时候，保证其取得了房屋共有人代小春的同意，且二上诉人系夫妻关系，上诉人代小春主张其不知情，不符合常理，且上诉人代小春在案件的一审审理过程中并未提及该理由。
原审第三人世华地产公司述称，第一，上诉人付正虎未取得产权证，该房屋是不能过户的，且上诉人付正虎在履行合同的过程中不予配合。第二，双方的合同并未解除。第三，上诉人付正虎在出售该房屋时明确表示已经征得共有人代小春同意的。
张燕向一审法院起诉请求：1、判令被告继续履行与原告、第三人2017年6月9日签订的编号为GZSHDC0001313号合同，按合同要求履行过户义务；2、诉讼费由被告承担。
付正虎向一审法院反诉请求：1、解除反诉原、被告于2017年6月9日签订的编号为GZSHDC0001313号《房屋买卖合同》；2、反诉被告向反诉原告支付违约金2万元；3、反诉被告承担本案全部诉讼费用。
一审法院认定事实：2017年6月9日，付正虎（卖方）与张燕（买方）、世华地产公司（经纪方）签订了《房屋买卖合同》一份，编号为GZSHDC0001313号，约定：买方购买卖方所持有的位于贵阳市××区××城××组团××楼××的房屋一套,面积151.62平方米，总价为900000元；买方支付现金20000元作为定金，首付款380000元由买方在不动产中心办理过户手续当天直接支付给卖方，剩余500000元以公积金贷款方式支付；买方应在签订合同后30天内办妥按揭贷款申请手续，卖方应全力协助相关手续，包括提供资料、签署有关文件/合同等；卖方拿到产权证后10日内到房产交易中心办理过户相关手续；真实成交价以本合同为准，卖方付正虎保证征得共有人代小春同意出售该房产等。合同签订当天，张燕即支付定金20000元，中介服务费20000元。2017年6月9日至9月期间，杨秀芬、张燕、王凡等多次与付正虎通过微信、短信方式，告知其涉案房屋产权证已办理完毕，并多次协商及按合同约定办理房屋过户的相关事宜。另查明，2017年4月18日，杨正虎与世华地产签订了一份《限时销售合同》，涉案房屋已委托世华地产出售。2010年4月22日的《贵阳市商品房预售合同备案登记表》中显示：涉案房屋购房人为付正虎，共有人为代小春。从2018年1月29日打印的《贵阳市住房抵押情况查询记录》中显示：涉案房屋债务人为付正虎。《贵阳市住房情况查询记录》中显示：涉案房屋已于2017年7月25日办理产权证。
一审法院认为，房屋买卖合同是一方转移房屋所有权给另一方，另一方支付房屋价款的合同。房屋所有权人为出卖方，支付价款的一方为买受方。本案中，原告是买受方，被告是出卖方，双方签订的《房屋买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性效力性规定，属有效合同，双方应当按照约定全面履行自己的义务。本案原告按合同约定支付了定金20000元后，积极为被告付正虎出售的涉案房屋办理产权证，催促被告协助办理过户手续，原告张燕履行了合同的主要义务。虽然合同约定买方应在签订合同后30天内办妥按揭贷款申请手续，但因被告的房屋欠银行贷款尚未取得房屋产权证，是导致原告不能在合同约定期限内办理按揭贷款的主要原因，也是导致房款未能及时付清的原因。合同签订后，被告未按合同约定履行义务，并明确做出毁约的意思表示，已严重违约，应承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。故原告请求继续履行双方签订的房屋买卖合同的理由成立，予以支持。被告主张解除双方签订的房屋买卖合同，该请求缺乏事实依据，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款“依法成立的合同，自成立时生效。”、第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”、第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”，《中华人民共和国担保法》第八十九条“当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保”,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”之规定，判决如下：一、判令原告（反诉被告）张燕继续履行与被告（反诉原告）付正虎于2017年6月9日签订的《房屋买卖合同》，被告付正虎、代小春于本判决生效之日起十日内配合原告张燕办理涉案房屋的过户登记手续；二、驳回被告（反诉原告）付正虎的诉讼请求。本诉案件受理费12800元、保全费5000元，共计17800元（原告张艳已预交19446元，超出部分予以退还），由被告付正虎、代小春负担；反诉案件受理费6400元（反诉原告付正虎已预交13000元，超出部分予以退还），由反诉原告付正虎负担。
经二审审理查明的事实与原判决认定的事实基本一致，本院予以确认。
本院认为，当事人应当按照诚实信用原则全面履行自己的义务。本案中，首先，上诉人付正虎主张被上诉人张燕未在合同约定的签订合同30日内，即2017年7月9日前履行合同的主要义务，其有权行使解除权。根据案涉的房屋买卖合同的约定及结合房地产市场交易惯例及生活常理来看，上诉人付正虎具有办理房屋过户的在先义务，然后再由被上诉人张燕支付房屋尾款，因此，依据《中华人民共和国合同法》第六十七条：“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”之规定，在上诉人付正虎未办理房屋过户之前，被上诉人张燕可以拒绝支付房屋尾款，而后被上诉人张燕及杨秀芬等人多次通过微信、短信的方式要求按约办理过户的相关事宜，上诉人付正虎均未办妥房屋过户事宜，故不履行合同主要义务的一方是上诉人付正虎，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同…（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍为履行…”此时，被上诉人张燕才是有权行使合同解除权的一方,因此，上诉人付正虎主张被上诉人张燕未按约履行合同的主要义务，于法无据，本院不予采信。其次，上诉人代小春主张其作为案涉房屋的共有人，不知晓房屋买卖的情况。上诉人付正虎在《房屋买卖合同》中保证征得共有人代小春的同意出售该房产，结合上诉人代小春与上诉人付正虎系夫妻关系的事实，由上诉人付正虎签署房屋买卖合同，符合家事代理的原则，上诉人代小春对上诉人付正虎出售房屋事宜不可能不知情，且在案件的一审审理过程中，上诉人代小春均未提及该理由，故本院对其主张，不予采信。
综上所述，上诉人付正虎、代小春的上诉理由均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费19200元，由付正虎、代小春共同负担。
本判决为终审判决。
审判长 罗晓珊
审判员 田 勇
审判员 余 鑫
二〇一八年八月二十七日
法官助理程奕
书记员黄倩
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