贵州省贵阳市南明区人民法院

民 事 判 决 书

（2018）黔0102民初7265号

原告（反诉被告）：姜某，男，1980年9月13日生，汉族，贵州省安顺市人，恒安嘉新（北京）科技有限公司职工，现住本市南明区，

委托代理人：廖加华（特别授权）、杨胜杰（一般授权），贵州华尔威律师事务所律师、实习律师。

被告（反诉原告）：潘某某，女，1968年10月15日生，汉族，贵州省贵阳市人，无业，住本市南明区，

委托代理人（一般授权）：白礼佐、刘志平，贵州唐德律师事务所律师、实习律师。

第三人:贵州世华中鑫房地产代理有限公司，住所地：本市白云区南路424号3栋1层5号，统一社会信用代码91520113MA6DMDP399。

法定代表人：罗某，公司执行董事兼总经理。

委托代理人（特别授权）：余进涛，公司员工。

原告（反诉被告）姜某诉被告（反诉原告）潘某某、第三人贵州世华中鑫房地产代理有限公司（以下至正文前简称世华中鑫公司）买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）姜某及其委托代理人廖加华、杨胜杰，被告潘某某委托代理人白礼佐、刘志平，第三人世华中鑫公司委托代理人余进涛到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告（反诉被告）姜某诉称：2017年9月24日，原告经第三人介绍与被告达成口头协议，原告购买被告房屋。原告于当日支付被告定金10000元；于同月26日支付第三人中介服务费16500元；于同年12月18日支付贵阳置业担保有限公司（以下至正文前简称担保公司）监管资金100000元。同年12月21日，原、被告订立《房屋买卖合同》约定：被告将其贵阳市××花果园后街××、棚户区改造项目B区3栋28层4号房屋作价550000元出售给原告；原告于当日支付被告购房款70000元。合同履行过程中，被告以各种理由拒不履行合同义务，原告为此要求其按法律规定、合同约定承担违约责任，被告又拒绝承担。原告为维护其合法权益，请求判决：一、解除原、被告及第三人于2017年12月21日签订的《房屋买卖合同》；二、被告返还原告定金10000元、购房款70000元，并配合原告退回监管资金100000元；三、被告支付原告违约金55000元；四、被告赔偿原告已支付的中介服务费16500元，律师代理费13000元；五、本案诉讼费、财产保全费、财产保全担保保险费由被告承担。

被告（反诉原告）潘某某答辩并反诉称：原、被告及第三人于2017年12月21日订立《房屋买卖合同》，约定原告以550000元购买被告房屋。合同签订后，被告积极配合原告办理该房的过户手续，并把该房的《税收完税证明》原件交给了原告。在办理该房过户过程中，原告不愿意支付该房的过户税费，导致其未在签订合同后30个工作日内办妥贷款申请手续，违反合同第二条第三款第3项的约定。合同第二条第1项规定，此次交易产生的税费由原告支付。原告未按约定履行纳税义务，违反了合同约定。在该房交易过程中，原告从未与被告沟通过房产过户事宜，都是被告通过第三人才取得与原告联系。正是原告怠于履行合同义务，其至今都未办妥贷款申请手续。导致合同无法履行的责任在于原告，原告应当按合同第五条第四、五项的约定向被告承担违约责任。请求判决：1、解除反诉人、被反诉人及第三人于2017年12月21日签订的《房屋买卖合同》；2、被反诉人支付反诉人违约金55000元；3、被反诉人支付反诉人因维权而支付的律师费10000元；4、被反诉人返还反诉人（161黔地证01702238）“税收完税证明”原件；5、本案诉讼费由被反诉人承担。

第三人世华中鑫公司述称：原、被告意思表示一致签订的《房屋买卖合同》，双方开始也是积极履行合同的。当时由于被告与其丈夫离婚，该房转到被告名下，过户涉及30000多元税费，原、被告为该税费的承担发生了争议。原告多次要求我们联系被告解决问题，但被告一直未接电话。

本院经审理认定事实如下：2017年9月24日，原告（反诉被告）姜某与被告（反诉原告）潘某某经第三人世华中鑫公司居间介绍，双方达成口头协议：姜某以550000元购买潘某某位于贵阳市××花果园后街××、棚户区改造项目B区3栋28层4号房屋。姜某当天支付潘某某定金10000元，潘某某出具《收款收据》给姜某。

同月26日，姜某支付第三人中介服务费16500元。

同年12月18日，姜某支付担保公司监管资金100000元。

同月21日，潘某某作为卖方，与姜某作为买方，第三人作为经纪方订立《房屋买卖合同》，约定：姜某以550000元购买潘某某位于贵阳市××花果园后街××、棚户区改造项目B区3栋28层4号房屋，该成交价已包含卖方自买入上述房屋后至本次出售前已产生及支付的一切费用；此次交易所产生的税费由买方承担支付；签订本合同时支付10000元作为定金，定金自动转为房款，首付款170000元由买方转入资金监管中心，待资金监管中心转入卖方账号,余款370000元，由买方向银行按揭贷款支付卖方，卖方应全力协助办理相关手续；卖方不能按本合同约定将该物业售予买方，或者因违约而无法将该物业售予买方的，应向买方支付该物业成交价的10%作为违约金；三方一旦签署本合同，视为对本合同所涉条款充分认知了解，并自愿接受本合同项下条款约束，任何一方不履行本合同约定的义务，应当向守约方承担违约责任并赔偿守约方损失，包括但不限于直接损失、可得利益损失、处理争议的诉讼费、律师费等。三方在合同中还约定了其他事项。

合同签订后，姜某当日支付潘某某购房款70000元，潘某某出具《收款收据》给姜某。

2018年1月16日,姜某、潘某某到贵阳市不动产登记中心办理该房的变更登记手续，该中心发现该房此前在潘某某与罗某离婚时，由罗某名下变更到潘某某名下，未纳税37286.38元，故要求补交该税费后，才能办理该房由潘某某名下变更到姜某名下的登记手续。二人为该税费的承担发生争议，导致该房的此次变更登记手续未能办理。其后，姜某多次要求第三人联系潘某某处理此事，第三人多次联系潘某某，潘某某一直未接电话。姜某为维护其合法权益诉来本院，提出如前诉请。

诉讼中，潘某某向本院提起反诉，提出如前反诉请求。

上述事实，有当事人陈述、《房屋买卖合同》、《收款收据》、《收据》、《税收完税证明》、《转让房屋情况查询表》、《短信记录》、《邮单》及查询、《律师函》、《委托代理协议书》、《发票》、《贵阳市律师服务收费平均价格》、《不动产权证书》、《税务事项通知书》、《贵阳市房地产信息表》、《房屋交易管理转让备案证明》、《税务文书送达回证》、《不动产登记申请书》、《委托代理合同》等证据证明，经原告（反诉被告）、被告（反诉原告）及第三人在庭审中举证、质证，本院予以确认。

本院认为：当事人应当按照约定全面履行自己的义务，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，原告（反诉被告）姜某、被告（反诉原告）潘某某及第三人世华中鑫公司订立的《房屋买卖合同》系各方真实意思表示，合同中关于合同履行及损失承担的内容合法，各方应当按约履行各自义务。合同签订后，原告（反诉被告）、被告（反诉原告）在履行合同过程中，为该房此前从罗某名下变更到潘某某名下，应补交税费37286.38元的承担发生争议，由于未补交该税费，该房未能变更登记到姜某名下。依据双方在《房屋买卖合同》中约定“成交价550000元已包含卖方自买入上述房屋后至本次出售前已产生及支付的一切费用；此次交易所产生的税费由买方承担支付。”550000元房款中已包含该房此前从罗某名下变更到潘某某名下应交税费37286.38元。据此，该笔税费应由潘某某承担，由于未补交该笔税费导致该房未能从潘某某名下变更到姜某名下的责任在于潘某某，潘某某的行为导致合同目的不能实现，构成根本违约，且双方一致要求解除合同，故依法应解除《房屋买卖合同》，由潘某某承担相应的违约责任。原告（反诉被告）、被告（反诉原告）在《房屋买卖合同》中约定的违约金标准过高，有悖法律规定，依据合同法规定，参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条“借贷双方约定的利率未超过年利率24%,出借人请求借款人按照约定的利率支付利息的，人民法院应予支持。”的规定，违约金以支付利息的方式计算为宜，即以姜某支付潘某某、担保公司及第三人的定金、购房款、监管资金、居间服务费196500元为基数，从2018年1月16日潘某某未履行合同之日起计算至本判决确定的履行期限届满之日止。综上所述，姜某的大部分本诉请求具有事实及法律依据，本院予以支持；部分本诉请求于法无据，本院不予支持。潘某某的反诉请求与客观事实相悖，于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》六十条第一款、第九十三条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：

一、解除原告（反诉被告）姜某、被告（反诉原告）潘某某及第三人贵州世华中鑫房地产代理有限公司于2017年12月21日订立的《房屋买卖合同》；

二、被告（反诉原告）潘某某于本判决生效后十日内返还原告（反诉被告）姜某定金10000元、购房款70000元，共计80000元；

被告（反诉原告）潘某某于本判决生效后十日内配合原告（反诉被告）姜某在贵阳置业担保有限公司退回监管资金100000元；

被告（反诉原告）潘某某于本判决生效后十日内赔偿原告（反诉被告）姜某中介服务费16500元、律师代理费13000元，共计29500元；

被告（反诉原告）潘某某于本判决生效后十日内支付原告（反诉被告）姜某违约金（以姜某支付潘某某、贵阳置业担保有限公司及第三人的定金、购房款、监管资金、居间服务费196500为基数，按月利率2%，从2018年1月16日起计算至本判决确定的履行期限届满之日止）；

驳回原告（反诉被告）姜某的其余本诉请求及被告（反诉原告）潘某某的反诉请求。

案件受理费5268元，减半收取2634元，反诉费713元，合计3347元，由原告姜某负担334元，被告（反诉原告）潘某某负担3013元（原告已预交案件受理费，被告在支付原告上述款项时，一并支付原告2300元）。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。

逾期不上诉，本判决发生法律效力，原告可在二年内向本院依法申请强制执行。

审判员　　黄明宇

二〇一八年七月十日

书记员　　陈　美

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