贵州省贵阳市观山湖区人民法院

民 事 判 决 书

（2018）黔0115民初1723号

原告：朱某某，男，汉族，1987年8月24日生，住所地山东省济南市市中区。

委托诉讼代理人：白礼佐，贵州唐德律师事务所律师，执业证号15201201510879800。

被告：田某，男，土家族，1981年11月23日生，住所地贵州省德江县。

委托诉讼代理人：甘朝华，贵州麒翔律师事务所律师，执业证号15201201710996521。

被告：贵州贵人置业投资有限公司，住所地贵州省贵阳市观山湖区金阳南路6号贵阳世纪城Z组团商业三幢1层22号。

法定代表人：文某某，该公司执行董事兼总经理。

委托诉讼代理人：冯朴，男，该公司工作人员。

原告朱某某诉被告田某、贵州贵人置业投资有限公司（以下简称贵人公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，于2018年6月21日公开开庭进行了审理。原告朱某某及其委托诉讼代理人白礼佐，被告田某及其委托诉讼代理人甘朝华，被告贵人公司委托诉讼代理人冯朴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告向本院提出诉讼请求：1、判决解除原告与二被告签订《房地产买卖及居间合约》；2、判决被告田某向原告双倍返还定金10万元；3、判决二被告连带返还原告居间服务佣金2.5万元；4、判决被告田某支付原告因维权而支付的律师费1万元；5、判决本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告与二被告于2017年5月3日签订《房地产买卖及居间合约》，约定田某将贵阳市xx区中铁逸都国际xx栋1单元xx层x号房屋卖给原告，房屋总售价77.6万元，建筑面积为92.9平方米。合约签订当日，原告按约定分别向被告田某支付5万元定金，向被告贵人公司支付居间服务佣金2.5万元。但被告田某收到原告定金后以案涉房屋房价上涨为由，拒绝继续履行合同约定义务。原告依据合同第八条第7项约定多次要求被告贵人公司督促被告田某履行房屋买卖过户手续，被告贵人公司未尽到督促义务，最终导致合同不能履行。被告田某违约不将案涉房屋售予原告，损害了原告合法权益，依据相关法律规定，原告有权要求双倍返还定金，特提起诉讼，望支持如上诉请。

被告田某辩称，根据合同约定，我方已经履行应尽义务，而原告支付5万元定金后，并没有按照约定时间支付首付款26.6万元，致使买卖合同无法履行，并不是原告所称房价上涨我方不卖房屋。根据合同约定，是原告违约，应当由原告承担违约责任。我方同意解除合同，原告所交定金不予退还，居间服务费由原告承担，律师费由原告承担。根据双方通话记录可以看出原告承诺在三个月内办理房屋贷款手续，而补充协议也是2017年7月23日出具，即使从这个时间算，也应该在2017年10月23日前办理贷款手续，后因银行原因不能在这个时间内办理贷款手续，过错不在我方。

被告贵人公司辩称，原告诉称我方未尽到督促义务不属实，我方已发送了两份函件给田某，原告要求我方退还居间服务费不予认可。

双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织了庭审质证。根据当事人陈述及依法确认的证据，本院认定事实如下：

2017年5月3日，原告（买方）与田某（卖方）及贵人公司（经纪方）签订了一份《房地产买卖及居间合约》，约定被告田某向原告出售其位于贵阳市××区体育路以南，云潭路以东中铁逸都国际x组团xx栋x单元xx层x号房屋，建筑面积92.9平方米，合同与本案有关的约定主要内容有：1、房屋性质为商品房，处于抵押状态，抵押权人农行白云支行，余下贷款额约为22万元，卖方承诺于本合约生效之日起配合向抵押权人申请结清贷款及办理相关结清注销抵押手续；2、如买卖双方任何一方签署合约后，不按合约履行物业出售、支付楼款及办理手续的，于经纪方电话、短信通知期限内未配合办理手续，且在经纪方发出催促办理相关交易手续等的书面通知后七个工作日内，仍不履行合约义务的，视为违约，本合约自动解除；3、因卖方原因包括但不限于：未取得该房屋的代理资格，房屋共有人不同意出售该房屋，出售意向改变，房屋结构拆改未得到相关管理部门同意，资料缺乏真实性、合法性，隐瞒关于该房屋的交易历史，隐瞒关于该房屋发生过的相关事件（如火灾、凶杀）等原因导致无法办理房地产转让登记手续、或无法办理按揭贷款、或导致本合约无法履行，视为违约按照下列处理：卖方签署合约后，违约不将该物业售予买方的，卖方须在三个工作日内除无息退还买方已付全部款项以及赔偿买方应支付给经纪方的服务费外，同时须支付与定金同等数目之金额（含未付定金）给买方作为损失赔偿，但买方不得再向卖方进一步要求赔偿损失；4、因买方原因包括但不限于：迟延交付房款、迟延交验证资料，购买意向有所改变等原因导致无法办理房地产转让登记手续、或无法办理按揭贷款、或本合同无法履行，视为违约按照下列处理：买方签署合约后，违约不支付购房款及购买物业的，买方须在三个工作日内赔偿卖方应支付给经纪方的服务费用外，同时卖方有权没收买方已付定金与追究其未支付定金，且卖方有权将该物业另行出售，但卖方不得再向买方进一步要求赔偿损失；5、买方支付居间服务佣金21,000元、按揭代办服务费共4,600元，经纪方全权代理本次交易服务，若卖方或买方任何一方违约导致本合同不能履行，则违约一方须即时按成交价的3%作为违约金赔偿给经纪方，若买卖双方在未取得经纪方同意下协议取消合同的，则买卖双方均成为违约方，须各自支付成交价的1.5%给经纪方作为违约赔偿金；6、若有未尽事宜，合约三方可以协商以补充协议的方式进行约定，若该协议与上述条款有冲突，以补充协议为准；7、因履行合约发生纠纷的，各方按照相应的合约关系之内容分别主张权利，并向该物业所在地人民法院提起诉讼解决，诉讼所产生的费用先由各自承担，并最终由违约方承担守约方处理纠纷所支付的所有费用（包括但不限于诉讼费、保全费、执行费、律师费、差旅费、交通费等）；8、该物业成交价776,000元，买方申请商业贷款购买，买方应在卖方提前还款前或办理过户前到指定的银行配合签署银行按揭文件及支付贷款所需费用，并在规定期限内提供补齐办理银行贷款所需要的资料，保证提供按揭所需的各种材料以及材料证明的真实性、合法性，买方应在签署本合约同时委托经纪方代为办理按揭手续及过户手续，所申请贷款金额与贷款年限以银行批准的结果为准；9、定金50,000元买方须于签署合约当天向卖方支付上述定金；首期楼款266,000元作卖方银行提前还款；尾期楼款460,000元，买方在交易过户出证及抵押登记手续完成并领取他项权利证后，由买方贷款银行直接划给卖方或监管中心；如银行批准的贷款金额少于买方申请的金额，二者相差金额，买方须在到房管部门过户递件并出具受理回执、领取名下《房屋所有权证》当天，直接支付给卖方；10、买卖双方必须配合中介方办理一切相关手续。

上述合约签订当日，原告向贵人公司支付了居间服务佣金、按揭代办服务费共25,600元，向田某支付了购房定金50,000元，贵人公司及田某分别出具了《收款收据》和《收条》予以确认。

2017年7月23日，原告（买方）与被告田某（卖方）在贵人公司代表参与下又签订了一份《补充协议》，就上述房屋买卖合同补充约定如下：1、经双方协商一致，因签订合同当日，卖方未能确定产权是否满两年，现经协商增值税5.6%以评估价6,300元/平方米，建筑面积92.9平方米计算，增值税约为32,776元，买方承担10,000元，剩余部分由卖方承担（费用以发票为准）；2、经买卖双方协商一致，卖方应收首付款316,000元包含定金50,000元，卖方银行还款当日，剩余266,000元，买方支付240,000元，剩余26,000元作为卖方承担增值税费用，费用以增值税发票为准，多退少补。

后被告田某依约向其贷款银行提交了提前还贷申请，但一直持续到2017年12月，银行一直未通知可以提前还款。

从2017年9月至2017年12月，原告及被告田某均多次与贵人公司工作人员沟通询问还贷事宜。2017年12月19日，原告曾与被告田某通过手机协商履行合同事宜，田某提出要求立即付款方配合办理剩余事项，原告则要求按合同履行，双方未能协商解决。

2017年12月20日，原告委托代理人向被告田某发送了一份《律师函》，向田某告知双方签订的《房地产买卖及居间合约》合法有效，违约将承担相应违约责任，要求田某在收到《律师函》后及时履行合同，逾期仍未履行或致使不能实现合同目的，原告有权解除合同并追究违约责任。

2018年1月15日，贵人公司向田某发送了一份函件，内容为经了解，2017年5月3日朱某某、田某及贵人公司签订的《房地产买卖及居间合约》，迟迟不能履行的原因系物业抵押权人农行白云支行一直未能还款，2018年1月贵人公司方接到该行的通知可以还款，此为不可抗力原因导致合同不能及时履行，非田某、朱某某及贵人公司原因，希望其及时与朱某某继续履行合同，希望田某于收到函件之日起七个工作日内回复意见。庭审中田某确认收到该函件，但其并未回复愿意继续履行合同。

2018年1月25日，田某与朱某某通过手机进行联系，此次通话中，双方均提到贵人公司在签订合同时曾表示三个月内完成合同履行，但朱某某同时也称未能及时完成系因办理提前还贷手续需排队，中介公司无能为力，田某则称中介公司既然办不了就不应提供居间服务，并表示现在房子不卖了。

后双方未能协商解决，原告遂于2018年4月19日向本院提起诉讼并提出如前诉请。提起诉讼前，原告于2018年4月17日与贵州唐德律师事务所签订了一份《委托代理合同》，委托该所律师提供法律服务，并产生律师代理费10,000元。

庭审中，本院向田某释明，若在银行准许还贷通知确定前，原告未支付首期楼款不构成违约，田某是否愿意继续履行合同，田某表示合同已经无效，未对是否继续履行合同作出明示，本院告知此种情形视为不愿意继续履行合同，田某未提出异议。

本院认为，本案中三方当事人签订的《房地产买卖及居间合约》，系各方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规、强制性规定，应属有效，各方当事人均应按照约定诚实信用地全面履行自己的义务。

本案争议的焦点系在合同履行过程中双方当事人是否存在违约行为、是否应承担违约责任。对此焦点，本院意见如下：

案涉《房地产买卖及居间合约》虽未具体约定支付购房首期款的时间，但约定了购房首期款266,000元用于卖方提前还贷，在2017年7月23日签订的《补充协议》中则明确约定购房首期款在卖方银行还款当日支付，则在卖方银行通知提前还贷日期明确之前，原告未支付购房首期款的行为不构成违约，被告田某以此为据主张原告违约不能成立，其辩解本院不予采信。

贵人公司于2018年1月15日告知田某其贷款银行已通知可以还款，希望其继续履行合同，田某未予回复，在2018年1月25日田某与原告的通话中也明确表示不再出售案涉房屋，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；……”的规定，原告有权解除合同，在原告提起诉讼后，被告同意解除合同，庭审中田某的行为也表明即便原告不存在违约行为其亦不愿继续履行合同，则对原告要求解除合同的诉请，本院予以支持。

因田某出售意向改变导致案涉合同不能继续履行，则根据合同约定，其应当向原告双倍返还定金，对原告的该项诉请，本院予以支持。

原告要求二被告连带返还居间服务佣金25,000元，首先，原告共向贵人公司支付了25,600元，其中居间服务佣金仅为21,000元，另4,600元为按揭代办费，第二，贵人公司作为居间方，其已促成双方买卖合同的成立，原告要求贵人公司承担责任依据的合约第八条第7项约定并非贵人公司义务，系为督促卖方履行合同义务而预留部分购房款作出的限制，且实际上双方在该条款中并未约定具体预留购房款的内容，与本案无关，庭审中原告亦未提供证据证实贵人公司存在过错，其要求贵人公司承担连带责任的诉请，本院不予支持；第三，案涉合同不能继续履行系因田某出售意向改变，依照双方合同约定，其应当对原告所支付的服务费予以赔偿，因原告仅主张居间服务佣金21,000元，该项诉请，本院以此予以支持。

原告要求田某支付律师费10,000元，系其为实现债权所支出的合理费用，亦符合合同约定，该项诉请，本院予以支持。

综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。”、第四十四条第一款“依法成立的合同，自成立时生效。”、第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”、第九十四条、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”之规定，判决如下：

一、解除原告朱某某与被告田某、贵州贵人置业投资有限公司于2017年5月3日签订的《房地产买卖及居间合约》；

二、被告田某于本判决生效之日起三日内向原告朱某某双倍返还定金100,000元；

三、被告田某于本判决生效之日起三日内赔偿原告朱某某支付的居间服务费21,000元；

四、被告田某于本判决生效之日起三日内赔偿原告朱某某为实现债权产生的律师费10,000元；

五、驳回原告朱某某的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费1,600元（已减半收取），由被告田某负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。

逾期不提起上诉，则本判决书发生法律效力，权利人可在法律文书规定履行期间的最后一日起二年内，向本院或者与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。

审判员　　张铮

二〇一八年七月二日

书记员　　王林

来源于中国裁判文书网