河南省济源中级人民法院民事判决书

(2011)济中民三终字第8号

上诉人(原审被告)常某某，男，33岁，汉族。

委托代理人孙二兵，济源市法律援助中心律师。

被上诉人(原审原告)翟某某，男，47岁，汉族。

上诉人常某某与被上诉人翟某某买卖合同纠纷一案，翟某某于2010年10月26日向济源市人民法院提起诉讼，请求判令常某某返还房款并赔偿损失共计118000元。济源市人民法院于2010年12月24日作出(2010)济民一初字第1940号民事判决。常某某不服该判决提起上诉。本院于2011年1月13日受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人常某某及其委托代理人孙二兵、被上诉人翟某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原审法院查明：位于伯王庄北大街五巷15号的房屋系常某某、常某某、常毛妞、常新忠共同所有，常毛妞、常新忠已明确表示其应享有的份额转让给常某某，常某某、常某某系该房屋的共同所有权人。2005年9月23日，常某某与翟某某签订买卖协议，约定：1、翟某某分两次付给常某某56000元；2、如办土地使用证，由常某某协助办理，办理费如超过300元由常某某支付，300元以下由翟某某支付。协议签订后，翟某某分五次付给常某某53500元，余款2500元至今未付。2008年1月7日，常某某以常某某、翟某某为被告向原审法院起诉，要求确认常某某与翟某某签订的房屋买卖合同无效，并返还房屋。原审法院于2008年5月29日作出(2008)济民一初字第97号民事判决，判决：一、翟某某与常某某签订的关于济源市天坛办事处伯王庄北大街五巷15号的房屋买卖合同无效；二、翟某某于判决生效后十日内将诉争房屋返还常某某。翟某某不服，提起上诉，2008年9月25日，河南省济源中级人民法院作出(2008)济中民二终字第92号民事判决：一、维持济源市人民法院(2008)济民一初字第97号民事判决第一项；二、撤销济源市人民法院(2008)济民一初字第97号民事判决第二项；三、驳回常某某要求翟某某返还房屋的诉讼请求。翟某某仍不服，向河南省高级人民法院申请再审，2010年7月12日，河南省高级人民法院作出(2010)豫法民申字02510号民事裁定，驳回翟某某的再审申请。2009年2月11日，常某某、常某某作为原告起诉翟某某，后申请追加王某某、石某某作为第三人参加诉讼，要求翟某某及王某某、石某某返还其位于伯王庄北大街五巷15号的房屋。该案审理中，翟某某提出该房屋已卖给王某某，并提交双方于2007年12月20日签订的买卖协议，协议约定：翟某某将位于伯王庄北大街五巷十五号的房屋卖给王某某，王某某一次付给翟某某88000元。2009年1月3日，王某某与石某某签订协议一份，约定：王某某将位于伯王庄北大街五巷15号的房屋卖给石某某，价格118000元。2009年8月6日，原审法院作出(2009)济民一初字第431号民事判决书，判决：一、翟某某于判决生效后十日内将位于伯王庄北大街五巷15号的房屋返还常某某、常某某；二、驳回常某某、常某某要求第三人王某某、石某某返还房屋的诉讼请求。翟某某及石某某不服一审判决，上诉于河南省济源中级人民法院。2010年3月4日，河南省济源中级人民法院作出(2010)济中民一终字第4号民事判决，驳回上诉，维持原判。判决生效后，常某某、常某某向原审法院申请强制执行，现该房屋已由常某某、常某某实际占有。

原审法院认为：《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，常某某将位于伯王庄北大街五巷15号的房屋卖给翟某某，河南省济源中级人民法院(2008)济中民二终字第92号生效民事判决书已确认常某某与翟某某之间的房屋买卖协议无效，并认定造成房屋买卖合同无效的过错责任，完全是由常某某擅自处分家庭共同财产所致，翟某某并无过错。据此，常某某应返还翟某某购房款及损失。购房时价格为56000元，但翟某某实际付款为53500元，翟某某主张其余2500元因常某某存放房内有物品，折抵常某某应付的租金，常某某否认，翟某某未提供证据证明，原审法院不予采信，故常某某应返还翟某某53500元。关于翟某某主张的损失，损失数额应相当于该房屋的市场价格与翟某某、常某某约定的房屋价格的差额，由于王某某将该房卖给石某某的价格为118000元，翟某某与常某某签订的购房价格为56000元，二者之间的价格差额为62000元，应属于翟某某可预期的利益损失，翟某某要求常某某赔偿损失62000元，正当合理，原审法院予以支持。综上，常某某应返还翟某某购房款并赔偿损失共计115500元。关于常某某提出的翟某某将其财物损坏，由于与本案不属于同一法律关系，本案不予涉及。原审法院根据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，判决：常某某在判决生效后十日内返还翟某某53500元并赔偿损失62000元共计115500元。案件受理费2660元(系缓交)，减半收取为1330元，由常某某负担。

常某某上诉称：可预期利益损失应当以赔偿义务人已经预见或者应当预见为前提，常某某没有理由可以预见翟某某将以88000元出售房屋，更不可能预见买受人将再次出售房屋。原审法院以第二次交易价格为依据计算翟某某的可预期利益，违反合同法的规定。对于买卖合同的无效，翟某某负有较大责任，翟某某未对受让房屋的相关权证进行查验，未尽到买受人的合理注意义务。关于翟某某的过错已被生效的济源中级人民法院(2010)济中民一终字第4号民事判决所确认。另外，翟某某在诉讼期间不顾审判人员的告诫，擅自将存在争议的房屋出售给其妹夫，主观恶意明显，因此应对自己的损失承担责任。翟某某与王某某签订了租赁合同，并非买卖合同，原审法院认定翟某某、王某某存在买卖关系不当。请求改判其返还翟某某购房款53500元。

翟某某辩称：房价上涨是众所周知的事情，并不需要预见。该房是移民房，济源市的移民房都未办证。翟某某买房时，伯王庄的贾某某、翟某某是中间人，常某某是户主，所以翟某某相信常某某对房屋有所有权。翟某某在常某某起诉前已将该房卖出，法律也未禁止亲戚之间进行买卖。(2008)济中民二终字第92号民事判决认定常某某负全部过错责任。因此，常某某应支付翟某某115500元房款。

本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实相同。

本院认为：常某某与翟某某之间的房屋买卖合同无效，常某某应当返还翟某某支付的房款，因常某某有过错，翟某某要求赔偿损失，理由正当。常某某、翟某某于2005年9月对该房交易后，近几年来，房屋价格一直上涨，翟某某的损失是客观存在的，并不以常某某是否能够预见为前提，原审法院判令常某某赔偿翟某某62000元，符合本案实际情况。根据翟某某与王某某的买卖协议，其二人发生交易的时间在常某某父亲常某某提起诉讼之前，常某某没有证据证明该协议虚假，故不能认定翟某某在法院审理期间恶意卖房。原判认定事实清楚，证据充分，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费1350元，由上诉人常某某负担。

本判决为终审判决。

审 判 长 闫志强

代理审判员 商 敏

代理审判员 段雪芳

二○一一年二月二十一日

书 记 员 张晓晓