贵州省贵阳市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2019）黔01民终1016号

上诉人（原审原告）：曾某某，男，1975年3月27日出生，汉族，户籍住址四川省广安市广安区，现住贵州省贵阳市小河区。

被上诉人（原审被告）：贵州某某酒店管理有限责任公司，住所地贵州省贵阳市云岩区正新街**富水花园**裙楼**。

法定代表人：白某某，该公司总经理。

委托诉讼代理人：周璇，贵州清雅律师事务所律师。

委托诉讼代理人：刘云超，贵州清雅律师事务所实习律师。

原审第三人：贵州xxx婴童服装用品有限公司，住所地贵州省贵阳市云岩区正新街**富水花园**裙楼。

法定代表人：邹某，该公司董事长。

委托诉讼代理人：温钦友，贵州唐德律师事务所律师。

委托诉讼代理人：马庆平，男，该公司部门经理。

原审第三人：贵州某某房地产开发有限责任公司，住所地贵州省贵阳市云岩区正新街**。

法定代表人：严某某，该公司总经理。

委托诉讼代理人：周璇，贵州清雅律师事务所律师。

委托诉讼代理人：刘云超，贵州清雅律师事务所实习律师。

上诉人曾某某与被上诉人贵州某某酒店管理有限责任公司（以下简称某某酒店公司）、第三人贵州xxx婴童服装用品有限公司（以下简称xxx公司）、第三人贵州某某房地产开发有限责任公司（以下简称某某房开公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服贵阳铁路运输法院（2018）黔8601民初695号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

上诉人曾某某上诉请求：撤销原审民事判决，改判支持上诉人一审诉求：1.判令上诉人与被上诉人房屋租赁合同期届满终止，返还商铺；2.判令第三人xxx公司支付上诉人与被上诉人合同履行期届满逾期腾房占有使用费38215元及利息1404元（按照2014年贵阳市房屋租赁市场租金指导价一类区域最低价每月270元/㎡，从2016年8月21日至2017年5月31日）；3.判令第三人xxx公司按照2014年贵阳市房屋租赁市场租金指导价一类区域最低价每月270元/㎡支付2017年6月1日至腾出商铺时的占用费及利息；4.判令一、二审案件诉讼费用全部由被上诉人及第三人承担。事实及理由：一审法院认定“上诉人与被上诉人于2009年签订的《房屋租赁合同》于2016年8月20日履行届满，合同已自行终止，上诉人诉请中止该合同已无实际意义”系认定错误，被上诉人应当依法返还涉案商铺。涉案商铺经依法登记，具有房屋产权证，上诉人对涉案商铺享有所有权，有独立使用、处分等权利，无需受到其他业主的约束，一审法院认定涉案商铺为“产权式商铺”没有法律依据。xxx公司与上诉人之间就租期、租金、付款方式、权利和义务等合同条件未达成一致意见，也没有签订租赁合同，不存在租赁关系，一审法院套用上诉人与某某酒店公司签订的合同权利和义务关系，显属错误，所谓的“业主代表”与xxx公司签订协议，损害了上诉人的利益。一审法院根据《中华人民共和国物权法》第七十一条之规定认定涉案商铺不能返还，也系认定错误。对于《关于xxx租金转移支付三方协议》，所谓“业委会”“业主代表”均没有通过相应的法定程序取得，无相应的资格代表上诉人。《债权转让补充协议》属于《关于xxx租金转移支付三方协议》的从合同，主合同没有约束力，从合同也就没有约束力。上诉人对2016年8月29日xxx公司与贵阳市××正××街××水花园××栋商铺所谓“业主代表”签订的三份《房屋租赁合同》也不认可，该三份合同是《关于xxx租金转移支付三方协议》、《债权转让补充协议》的延续，三份《房屋租赁合同》对上诉人均没有约束力。一审法院认定xxx公司参照《关于xxx租金转移支付三方协议》、《债权转让补充协议》和2016年8月29日xxx公司与贵阳市××正××街××水花园××栋商铺所谓“业主代表”签订的三份《房屋租赁合同》的内容支付费用，没有法律依据，应当按照上诉人诉请的计算标准（每月每平方米270元）计算租金。至于支付租金的依据应当由xxx公司提供，从xxx公司提供的付款凭证可以看出，其支付租金的时间和金额随意性较大，上诉人主张的xxx公司延迟支付租金期间的利息损失，应当依法予以支持。上诉人与xxx公司没有租赁关系，xxx公司对涉案商铺的占用属非法占用，应当支付房屋占有使用费，上诉人主张的房屋占有使用费与房屋租金并不相同。

被上诉人某某酒店公司辩称，1、上诉人与被上诉人间的合同已经届满终止，无需再认定终止。2、xxx公司是实际使用人，被上诉人没有返还的可能和义务，xxx公司在其后和业主间形成了直接的、新的租赁合同关系，某某酒店公司和某某房开公司都无返还可能和义务。3、返还部分商铺会损害大部分业主利益，也不适合返还。综上，请求维持原判。

原审第三人xxx公司称：一审认定事实清楚，适用法律正确。被上诉人与业主签订的合同到期后，没有签订新的合同，合同已经届满，也未形成不定期合同，合同已经终止，故无需再认定合同终止。涉案商铺的返还会损害其余业主的利益，上诉人购买的商铺符合产权商铺的特点，上诉人不能为自身利益损害其余业主的利益，2016年8月签订的合同对全体业主有约束力。上诉人与被上诉人签订的合同2016年8月21日后就已经届满了，房租也已经支付了。由于涉案商铺是产权商铺，上诉人主张的租金计算标准不能实现。xxx公司为房屋实际使用人，根据某某房开公司和业主签订的合同，能保护业主的权利，且业主收到了xxx支付的租金后也未提出异议，对于租金的利息部分，上诉人没有举证有利息损失，故一审判决正确，请求予以维持。

原审第三人某某房开公司称：与被上诉人某某酒店公司的答辩意见一致。

曾某某向一审法院起诉请求：1.判令原告与被告房屋租赁合同期限届满终止，返还商铺；2.判令第三人某某房开公司与第三人xxx公司转租合同租期超过原告与被告租赁合同租期约定部分（2016年8月21日-2018年8月20日）的约定无效；3.判令第三人xxx公司支付原告与被告合同履行期届满逾期腾房占有使用费38215元及利息1404元（按照2014年贵阳市房屋租赁市场租金指导价一类区域最低价每月270元/㎡，从2016年8月21日至2017年5月31日）；4.判令第三人xxx公司按照2014年贵阳市房屋租赁市场租金指导价一类区域最低价每月270元/㎡支付2017年6月1日至腾出商铺时的占用费及利息；5.判令被告及第三人承担本案诉讼费。

一审法院认定事实，2006年3月15日，xxx公司（甲方）分别与某某房开公司（乙方），以及与某某房开公司作为贵阳市××正××街××水花园××栋裙楼商场负一层32户业主（乙方）委托代理人签订了二份《房屋租赁合同》（合同代码分别为WWG-XJGS和WWG-DHT),约定甲方承租乙方位于贵阳市××正××街××水花园××栋裙楼负一层作商业用途，建筑面积分别为1014.429平方米和921.510平方米，租赁期限10年，自2006年8月21日至2016年8月20日止。

2006年3月15日，xxx公司与某某房开公司签订《设备使用协议》，约定xxx公司使用某某房开公司位于贵阳市××正××街××水花园××栋商场内的中央空调、电梯、消防系统、监控系统、给排水系统、供电系统等设备，使用期为2006年8月21日至2016年8月20日，双方还对使用费和支付方式进行了约定。

2009年7月7日，李君与某某房开公司签订《商品房买卖合同》，李君购买位于贵阳市××正××街××水花园××楼××房，房价为310931元。同日，某某酒店公司（承租人）与李君（出租人、后增加曾某某）签订《房屋租赁合同》，合同约定原告将该房屋出租给被告某某酒店公司用于商场经营，租赁期限从2009年7月16日至2016年8月20日止，合同期内租金为2127元/月，2009年7月16日至2013年7月15日的房租于2009年7月7日一次性支付给出租人，从2013年7月起按季度支付，租金以银行转账方式在每年3月31日前、6月30日前、9月30日前、12月31日前分四次支付，在合同期内，该房屋已交由商场整体经营，任何情况下双方均不得要求解除合同，否则，因此引起的一切直接和间接损失由责任方承担。李君后将该房屋转让给曾某某。

2011年6月30日，xxx公司（甲方）与某某房开公司（乙方）签订《房屋租赁合同》（正一层、合同代码：WWG-XJGS-ZYC)，约定甲方承租乙方位于贵阳市××正××街××水花园××栋裙楼正一层作商业用途，建筑面积914.42平方米，租赁期限10年3个月，自2011年7月1日至2021年9月30日止;因承租方统一规划使用正一层房屋，须将所有门面隔断撤除打通。合同签订后，某某房开公司将商场交付xxx公司使用。

2015年8月21日，因商场业主长期被拖欠租金，xxx公司（甲方）、业主代表李沪滨等（乙方）、某某房开公司（丙方）签订三份《关于xxx租金转移支付三方协议》（分别为负一层30户、负一层32户、正一层42户），约定：因乙方提出转移支付要求，租金支付方式由甲方支付给丙方更改为甲方直接支付给乙方；甲方收到租赁发票后直接向乙方业主支付租金，其中：①负一层30户业主租金支付对应的租赁日期为2015年8月20日至2016年8月19日，按季度支付，租金标准按原《房屋租赁合同》（合同代码WWG-DHT）执行，2016年8月20日合同到期后，30户业主与甲方统一签订10年租赁合同，租金另行商议；②负一层32户业主租金支付对应的租赁日期为2015年8月20日至2016年8月19日，按季度支付，租金标准按原《房屋租赁合同》（合同代码WWG-XJGS）执行，2016年8月20日合同到期后，32户业主与甲方统一签订10年租赁合同，租金另行商议；③正一层42业主租金支付对应的租赁日期为2015年11月1日至2018年9月30日，按季度支付；租金标准按原《房屋租赁合同》（合同代码WWG-XJGS-ZYC）执行，2018年9月30日合同到期后，42户业主与甲方统一签订10年租赁合同，租金另行商议。

2016年8月29日，xxx公司（甲方）与贵阳市××正××街××水花园××栋商场业主代表（乙方）李沪滨、施红梅、肖林俊、袁小燕、杨晓燕、王译卿、彭倩签订了三份《房屋租赁合同》（合同编号分别为：负一层30户、负一层32户、正一层42户），三份合同的内容均约定：“回报率”指以业主与某某房开公司签订的《商品房买卖合同》上的购房款总价（即一手房购买总价）为基数，按照该基数的一定比例确定的年度租金收益标准；负一层30户和32户的租赁期限10年，自2016年8月21日起至2026年8月20日止；正一层42户的租赁期限8年1个月，自2018年10月1日起至2026年11月1日；租金收益标准为乙方商铺租金收益采取回报率方式，即以业主首次向某某房开公司实际支付的购房总价为基数，负一层30户业主按年回报率6.5%计收租金；负一层32户和正一层42户业主按年回报率6%计收租金；负一层租金前五年不变，正一层租金前三年不变；之后租金标准双方在2021年5月20日前，根据实际经营情况、商场整体环境商议确定，除非甲方对租金标准无法接受，其他因素不影响双方继续履行合同至10年期满；租金支付方式为按季度提前20日向各业主个人指定账户支付租金，在签订本合同之前，甲方已按回报率4.64%、4.57%标准向业主（其中负一层30户和32户业主为4.64%、正一层42户业主为4.57%）支付第一期租金，第一期租金不足部分，甲方在向业主支付第二期季度租金时一并补足；甲方经营过程中产生的增值税、城建税、教育附加、卫生费、治安费由甲方自行承担；乙方出租商铺产生的房产税、城建土地使用税由甲方承担和缴纳；按国家现行税法和现行个人所得税税率，前五年乙方无需承担租赁个人所得税；乙方提供开具租赁发票所需相关资料及委托书，委托甲方到税务机关开具相关租赁发票，相关租赁票据甲方留存做账。

2016年11月15日，xxx公司（甲方）、贵阳市××正××街××水花园××栋商场正一层42户业主（乙方）与某某房开公司（丙方）签订《债权转让补充协议》，内容为：2015年8月21日，甲、乙、丙三方签订了《关于xxx租金转移支付三方协议》，确认xxx公司和某某公司签订的《房屋租赁合同》有效，继续履行至2018年9月30日。三方协议签订后，某某房开公司未按合同向业主支付相应租金补贴，致使业主找xxx公司要求债务变更，现就原三方协议所遗留问题，补充约定：乙方的租金为每年投资回报率8%，其中甲方向乙方支付的租金标准每年为投资回报率4.57%，丙方补贴乙方租金标准为每年投资年回报率3.43%。因丙方承诺的租金回报率难以兑现，现乙方将2016年8月1日至2018年9月30日应向丙方收取的每年投资年回报率3.43%租金债权，以每年投资年回报率1.43%的价格标准全部转让给甲方，即xxx公司按投资回报率6%的标准向42户商铺业主支付租金。

上述协议中，原告曾某某未向李沪滨在内的业主代表出具授权委托书。2016年8月20日，原告与被告签订的房屋租赁合同到期，但第三人xxx公司未将该房屋交还原告。至本案开庭审理时，第三人xxx公司仍在使用该房屋。

本案原一审（（2017）黔8601民初385号）案件审理过程中，该院至该房屋所在商场进行实地查勘。经调查，xxx公司经营的贵阳市云岩区正新街9号富水花园二期裙楼的商铺内无隔离，由xxx公司统一经营。

原告曾某某为贵州省贵阳市云岩区正新街9号富水花园二期裙楼1层6D号房屋（建筑面积15.13㎡、套内面积9.03㎡）的所有权人，登记时间为2013年1月4日，房屋产权证载明计税价320000元。

另查明，2015年11月23日，曾某某作为原告以某某酒店公司为被告，以某某房开公司、xxx公司为第三人向该院提起诉讼，该院经审理后，于2016年6月14日作出（2015）筑铁民初字第515号《民事判决书》。该民事判决生效后，原告曾某某向该院申请强制执行。该院根据曾某某的申请，已执行完毕至2016年8月20日止的租金。

再查明，xxx公司对涉案房屋一直以319031元为基数支付租金，自2016年7月29日起至2018年10月31日，xxx公司通过银行转账共计向原告曾某某支付租金38507.07元。

一审法院认为，根据原告的诉讼请求，分述如下：

1.原告与被告某某酒店公司房屋租赁合同期限届满是否终止。

原告与被告2009年签订《房屋租赁合同》的租赁期限至2016年8月20日止。现履行期限届满，原被告未签订新的租赁合同，亦未产生不定期租赁的事实，且涉案房屋的实际管理使用人亦非某某酒店公司，原合同已经履行完毕，该院确认合同自合同履行期限届满时已经终止，原告诉请终止该合同无实际意义，该院不予支持。

2.是否返还商铺。

本案中，原告购买的商铺符合产权式商铺的特点，即开发商将大商场分割成若干个小面积具有独立产权证的商铺，商铺业主出于投资目的，将产权商铺通过开发商或第三方公司整体委托进行统一经营，商铺业主获得定期定额的投资回报。与独立商铺不同的是，产权式商铺业主对商铺虽享有所有权，但不享有独立的租赁经营权。在租赁合同到期前，原告及其他商铺业主在将商铺出租给某某酒店公司时，即为接受由某某酒店公司进行统一经营管理的模式，并知道其权利行使必然要受到一定的限制。在租赁合同到期后，根据《中华人民共和国物权法》第七十一条规定，业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。本案中，原告要求返还的涉案商铺所处位置与四邻商铺间在平面上紧密相连，空间上没有明确的区分隔断墙体，其专有部分难以与其他业主的商铺相区分。现xxx公司与业主代表签订的《关于xxx租金转移支付三方协议》、《债权转让补充协议》和2016年8月29日xxx公司与贵阳市××正××街××水花园××栋商场业主代表签订的三份《房屋租赁合同》对全体业主具有拘束力，且现实际管理使用人xxx公司如返还原告所有的商铺，必然对其他商铺经营造成影响，继而侵害其他已认可并实际履行租赁关系业主的利益。故为维护市场交易的稳定性，避免侵害其他业主的合法权益，对于原告返还涉案商铺的诉请，该院不予支持。

3.第三人某某房开公司与第三人xxx公司转租合同租期超过原告与被告租赁合同租期约定部分（2016年8月21日-2018年8月20日）的约定是否无效。

从本案查明的事实上看，该房屋超过二分之一的业主同意租金按投资额的6%支付，即大部分商铺业主均选择约束于《关于xxx租金转移支付三方协议》、《债权转让补充协议》和2016年8月29日xxx公司与贵阳市××正××街××水花园××栋商场业主代表签订的三份《房屋租赁合同》中，在超过原告与被告租赁合同租期约定部分，是经过二分之一多数业主同意的，能够作为全体业主整体的意思表示，并非原租赁合同承租人的转租行为，且未违反法律规定，为有效协议。在该情况下，若将不具备独立性的该房屋拆分返还，必然破坏整个商场的结构，并损害大部分业主的利益。根据《中华人民共和国物权法》第七条“物权的行使，不得损害公共利益和他人的合法权益”的规定，虽然上述协议中就租金的支付期限超出原告与被告所签订合同的租赁期限，原告也未向李沪滨在内的业主代表作相应授权，但从整体利益上，原告应服从于商场大部分业主的决定，受约束于上述协议之中。对原告关于确认某某房开公司与xxx公司转租合同租期超过原告与被告租赁合同租期的约定无效的诉请，该院不予支持。

4.房屋租金支付截止时间。

原告与被告2009年签订《房屋租赁合同》租赁期限内（2016年8月20日止）的租金经该院作出（2015）筑铁民初字第515号民事判决生效并已执行完毕。合同到期后，本案原告诉请xxx公司支付自2016年8月21日起的房屋占有使用费，因xxx公司基于2016年8月29日的三份《房屋租赁合同》经营使用涉案房屋，原告主张的房屋占有使用费实际上系房屋租金，该院予以支持。

根据2016年8月29日xxx公司与贵阳市××正××街××水花园××栋商场业主代表（乙方）李沪滨、施红梅、肖林俊、袁小燕、杨晓燕、王译卿、彭倩签订了三份《房屋租赁合同》（合同编号分别为：负一层30户、负一层32户、正一层42户）中负一层30户和32户的租赁期限10年，自2016年8月21日起至2026年8月20日止；正一层42户的租赁期限8年1个月，自2018年10月1日起至2026年11月1日；负一层租金前五年不变，正一层租金前三年不变，之后租金标准双方在2021年5月20日前，根据实际经营情况、商场整体环境商议确定，除非xxx公司对租金标准无法接受，其他因素不影响双方继续履行合同至期满的约定，该院明确租金支付截止时间为2021年5月20日止，2021年5月21日之后产生的租金，原告另行通过合法途径主张。

5.涉案房屋租金支付标准。

对于房屋租金标准，原告主张按照2014年贵阳市房屋租赁市场租金指导价一类区域最低价每月270元/㎡标准计付。但由于涉案商铺系产权式商铺，不能明确区分，参照大多数业主认可并实际执行的《关于xxx租金转移支付三方协议》、《债权转让补充协议》和2016年8月29日xxx公司与贵阳市××正××街××水花园××栋商场业主代表签订的三份《房屋租赁合同》中所确认的内容，xxx公司作为涉案房屋的实际使用人，按上述协议载明的按投资额(指以业主与某某房开公司签订的《商品房买卖合同》上的购房款总价，即一手房购买总价）为基数的6%标准支付房屋年租金。维护并履行上述协议有利于保护包括原告在内的全体业主的权益，即xxx公司按上述协议确认的标准支付原告涉案房屋年租金。根据xxx公司对涉案房屋一直以319031元为基数计算月租金为319031元×6%÷12月=1595.16元。自2016年8月21日起至2018年11月20日止，xxx公司应付自2016年8月21日起至2019年2月20日止的租金1595.16元/月×30个月=47854.80元，扣除xxx公司已付租金38507.07元，尚欠租金9347.73元。之后以1595.16元/月的租金支付至2021年5月20日止，分别于每年的2月20日、5月20日、8月20日、11月20日前支付下三个月租金。

另，关于原告主张利息的诉请，xxx公司占有使用商铺期间按照《关于xxx租金转移支付三方协议》、《债权转让补充协议》和2016年8月29日xxx公司与贵阳市××正××街××水花园××栋商场业主代表签订的三份《房屋租赁合同》约定的标准支付房屋租金，原告提供的证据未能明确xxx公司迟延支付租金的期间对其造成利息损失，原告要求支付利息无事实和法律依据，该院不予支持。经该院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、《中华人民共和国物权法》第七条、第七十一条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、第三人贵州xxx婴童服装用品有限公司于本判决生效之日起10日内向原告曾某某支付位于贵州省贵阳市云岩区正新街9号富水花园二期裙楼1层6D号房屋尚欠的租金9347.73元；自2019年2月21日起至2021年5月20日止以1595.16元/月计付租金，分别于每年的2月20日、5月20日、8月20日、11月20日前支付下三个月租金；二、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费792元，由第三人贵州xxx婴童服装用品有限公司负担。

本院二审期间，双方当事人均无新证据向本院提交。经本院二审查明，曾某某与某某酒店公司签订《房屋租赁合同》的时间为2009年7月7日，合同约定的租赁期限为2009年7月16日至2016年8月20日，2009年7月16日至2013年7月15日的房租于2009年7月7日一次性支付给曾某某。除此之外，经本院二审查明的事实与一审判决认定的事实一致，本院予以确认。

本院认为，本案的争议焦点为：1、房屋租赁合同届满终止，某某酒店公司是否应当返还曾某某的涉案商铺？2、xxx公司应否支付曾某某逾期腾房占用费及利息，如应支付，支付标准如何确定？

曾某某与某某酒店公司签订的《房屋租赁合同》，约定租赁期限从2009年7月16日至2016年8月20日止，合同履行期限届满，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”之规定，某某酒店公司应当向曾某某返还涉案商铺。本案中，曾某某与某某酒店公司于2009年7月7日签订的《房屋租赁合同》，均系发生在2006年3月15日xxx公司与某某房开公司签订的《房屋租赁合同》之后，且曾某某与某某酒店公司签订的《房屋租赁合同》明确约定“在合同期内涉案商铺已交由商场整体经营”，涉案商铺所在的商场至今也是仍由xxx公司进行整体经营。曾某某在与某某酒店公司签订《房屋租赁合同》时，理应知晓涉案商铺业态是由商场整体经营，涉案商铺与其他业主的商铺经营使用具有整体和不可分割性。本案涉案商铺所在商场的业主，除了本案与另4案业主袁媛、刘昆、彭清华、杨仁伟外，其余商铺业主均认可《关于xxx租金转移支付三方协议》、《债权转让补充协议》以及2016年8月29日xxx公司与业主代表签订的三份《房屋租赁合同》，在此情况下，任一业主要求返还商铺均会影响商场整体功能的发挥，损害商场其他业主的权利，造成社会财富的极大浪费，不利于社会经济发展。为维护涉案商场商铺业主的合法权益，曾某某对涉案房屋行使权利应受到合理且必要的限制，故一审法院对曾某某请求某某酒店公司返还涉案商铺的诉讼请求不予支持，并无不当，本院予以维持。

曾某某与某某酒店公司签订的《房屋租赁合同》期限届满后，xxx公司作为涉案商铺的实际使用人，继续占有和使用涉案商铺，应当向曾某某支付涉案房屋的占有使用费。一审判决认定xxx公司基于三份《房屋租赁合同》经营使用商场涉案房屋，曾某某诉请xxx公司支付自2016年8月21日起的房屋占有使用费，实际上系房屋租金，故一审法院判决xxx公司向曾某某支付相应的租金。对此，本院认为，曾某某一审诉请的是xxx公司逾期腾房的占有使用费，审理中也并未明确变更诉讼请求，故应以其诉请的占有使用费为准，不宜变更为租金，对此本院予以纠正。

对于曾某某主张的占有使用费计算标准问题。本院认为，曾某某与某某酒店公司签订的《房屋租赁合同》约定的租赁期限届满后，xxx公司仍继续占有和使用曾某某所有的商铺进行经营，xxx公司并未与曾某某签订新的租赁合同，双方也并未就租金达成新的一致意见。2015年8月20日签订的《关于xxx租金转移支付三方协议》也明确租金标准按照原房屋租赁合同执行，即是按照2127元/月执行，转移支付时，曾某某与某某酒店公司签订的《房屋租赁合同》约定的租赁期限尚未届满。在维护涉案房屋所在商场整体经营及商场其他业主合法权益的同时，xxx公司理应按照不低于曾某某与某某酒店公司签订的《房屋租赁合同》的租金标准和租金支付方式向曾某某支付房屋占有使用费，即按照2127元/月的租金标准，按季度（三个月为一季度）支付占有使用费为宜。如前所述，2016年8月29日签订的《房屋租赁协议》的内容，对曾某某无当然的约束力，一审法院以xxx公司自认的基数319031元，按照xxx公司与其他业主签订《房屋租赁合同》的标准对占有使用费作出认定不当，本院予以纠正。鉴于一审查明，xxx公司已经支付租金38507.07元，已支付的款项应当在曾某某主张的占有使用费中予以扣除。自2016年8月21日起至2018年11月20日止，xxx公司应支付曾某某2016年8月21日至2019年2月20日期间的占有使用费2127元/月×30个月=63810元，扣除xxx公司已付款项38507.07元后，应再行支付占有使用费25302.93元。对于2019年2月21日之后的占有使用费，因《房屋租赁合同》（合同编号分别为负一层32户）中约定“租赁期限10年，自2016年8月21日起至2026年8月20日止，租金前五年不变，之后租金标准双方在2021年5月20日前，根据实际经营情况、商场整体环境商议确定，除非xxx公司对租金标准无法接受，其他因素不影响双方继续履行合同至期满的约定。”则截止到2021年8月20日，为维护商场整体经营及使用，曾某某仍旧不能主张返还涉案房屋，故除双方就涉案房屋占有使用费或者租金另行达成新的一致意见外，2019年2月21日至2021年8月20日前，xxx公司仍应按照2127元/月的标准支付占有使用费。对曾某某主张按照每月270元/㎡的标准，计算占有使用费，本院不予采信。

关于曾某某主张的占有使用费的利息，仅涉及2016年8月21日至2019年2月20日期间xxx公司应向其支付的占有使用费25302.93元的利息，但是曾某某与某某酒店公司之间的租赁关系因租赁期限届满终止后，曾某某与xxx公司之间对租金标准产生争议并一直处于争议期间，此期间内，xxx并非未支付租金或占有使用费，而是按照与大多数业主约定的租金计算标准，向曾某某支付相应的款项，故对曾某某主张的2019年2月21日至2021年8月20日期间占有使用费的利息，本院不予支持。至于2019年2月21日至2021年8月20日期间的占有使用费，因未到支付时限，尚未出现逾期支付的情形，不存在xxx公司应当支付相应利息的情形。

综上，曾某某的上诉请求部分成立，应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条，《中华人民共和国物权法》第七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：

一、撤销贵阳铁路运输法院（2018）黔8601民初695号民事判决第二项；

二、变更贵阳铁路运输法院（2018）黔8601民初695号民事判决第一项为：第三人贵州xxx婴童服装用品有限公司于本判决生效之日起10日内向曾某某支付位于贵州省贵阳市云岩区正新街9号富水花园二期裙楼1层6D号房屋欠付的占有使用费25302.93元；自2019年2月21日起至2021年5月20日止以2127元/月的占有使用费计付，分别于每年的2月20日、5月20日、8月20日、11月20日前支付下三个月占有使用费；

三、驳回曾某某的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

一审案件受理费792元，由贵州xxx婴童服装用品有限公司负担660元，曾某某负担132元；二审案件受理费790元，由贵州xxx婴童服装用品有限公司负担660元，曾某某负担130元。

本判决为终审判决。

审判长　喻厚智审判员庞敏

审判员　刘　　　　　　佳

二〇一九年四月十日

书记员　王　　 珊　　 珊