楼房按揭合同，是指在房地产开发过程中，由房地产开发商与买受人先行签订商品房预售合同，买受人首付占购房款一定比例的价金，余款向银行申请贷款，并将买受人所购房屋设立担保或由房地产开发商承担还款担保责任的一种融资购房的系列合同。  　　

楼花按揭合同主要涉及三方当事人：买受人（按揭人）、房地产开发商、银行（按揭权人）。包含六个法律关系：（一）买受人（按揭人）与房地产开发商之间的房屋买卖合同关系；（二）买受人（按揭人）因支付购房款向银行贷款而产生的借贷合同关系；（三）买受人（按揭人）将所购房屋作为按约偿还贷款本金及利息的担保而产生的房屋抵押合同关系；（四）买受人（按揭人）授权银行以买受人（按揭人）的名义将贷款存入房地产开发商账户上的委托代理合同关系；（五）买受人（按揭人）不能按约定向银行偿还贷款，则由房地产开发商或银行回购房屋而产生的回购合同关系；（六）买受人（按揭人）按银行指定的险种，向保险公司办理所购房屋保险而产生的保险合同关系。在楼花按揭房屋买卖合同法律关系中，因房地产开发商违约（如房地产开发商擅自改变合同中约定的房屋价款、结构、房层、质量等条件；房地产开发商迟延交付房屋；房地产开发商因烂尾楼无力交付房屋；房地产开发商以广告或以其他方式故意提供虚假情况，或者故意隐瞒真实情况，误导买受人买受其楼花等），买受人诉至法院，请求解除房屋买卖合同，此时，银行的诉讼地位如何确定？  　　

在楼花按揭房屋买卖合同纠纷中，关于银行诉讼地位的确立，审判实践中，做法不统一：有的不将银行列为诉讼主体，只单纯处理买受人与房地产开发商的房屋买卖合同关系；有的将银行列为共同原告或共同被告参加诉讼；有的将银行列为有独立请求权的第三人参加诉讼；有的将银行列为无独立请求权的第三人参加诉讼，但只处理买受人与房地产买卖合同涉及的首期付款及买受人已向银行支付的部分贷款的纠纷，对尚未支付的剩余贷款不作处理，由银行依据与买受人签订的按揭合同（借贷合同、房屋抵押合同）再行起诉买受人。  　　

笔者认为，上述做法既有其合理性也有失偏颇。第一、三、四种做法的合理处在于主要基于银行不是房屋买卖合同的当事人。偏颇处在于：第一种做法忽视了案件处理结果与银行有利害关系的重要事实；第二种做法背离银行不是房屋买卖合同当事人的事实；第三种做法实践中缺乏可操作性；第四种做法未注意保护弱势群体买受人的合法权益。  　　

那么，在楼花按揭房屋买卖合同中，银行的诉讼地位究竟如何确立？笔者基本同意第四种意见，但应在此基础上有所完善。笔者认为，如因房地产开发商违约，买受人诉至法院，请求解除楼花按揭房地产买卖合同，银行的诉讼地位宜列为无独立请求权的第三人。一旦判决解除房地产买卖合同，房地产开发商除应退还买受人首期付款及买受人（按揭人）已向银行（按揭权人）支付的按揭款本金及利息外，并应支付买受人（按揭人）尚欠银行（按揭权人）的剩余贷款本金及利息。  　　

一、银行与本案处理结果有法律上的利害关系  　　

买受人因房地产开发商违约，起诉解除房屋买卖合同关系，倘若法院支持买受人的诉讼请求，判决解除买受人与房地产开发商签订的房屋买卖合同，必然影响买受人（按揭人）与银行（按揭权人）基于房屋买卖合同而签订的借贷合同、及为担保借贷合同实现而签订的房屋抵押合同的效力。房屋抵押合同因抵押人（买受人）对房屋的期待所有权消失而失去存在的根基，而最终影响按揭权人银行的利益。因此，银行因与本案的处理结果有法律上的利害关系应参加诉讼。  　　

二、银行列为无独立请求权的第三人具有可行性  　　

在楼花按揭房地产买卖合同中，因房地产开发商违约，买受人诉至法院，银行虽依据处理结果与其有利害关系参加了诉讼，但因其不属于房屋买卖合同的当事人，不能列处原、被告地位。如列为有独立请求权的第三人，银行应主动参加诉讼。司法实践中，银行无法得知买受人与房地产开发商的房屋买卖纠纷已被法院受理，银行无法主动参加诉讼。银行主动请求参加买受人与房地产开发商的诉讼，实践中尚无一例。因此，将银行列为有独立请求权的第三人，司法实践中缺乏可操作性。  　　

银行列为无独立请求权的第三人，由法院通知其参加诉讼或申请参加诉讼，有利于案件的彻底解决，最终符合诉讼效率与诉讼公正相统一的诉讼目标要求。  　　

三、银行列为无独立请求权的第三人应享有的实体权利  　　

银行以无独立请求权的第三人身份参加诉讼，其享有的实体权利是，接受由房地产开发商支付由买受人尚欠的按揭贷款本金及利息。  　　

楼花按揭是加快房地产资金运转的一种融资购房方式。于房地产开发商、银行、买受人三方均有利，三方各取所需。任何一方违约，均损害其他方利益。银行违约不发放贷款，房地产开发商和买受人承担风险；买受人违约，逾期供款或不供款，房地产开发商、银行承担风险；房地产开发商违约，如不建楼、逾期交楼、烂尾楼无力交楼、不符合合同约定交楼等，银行、买受人承担风险。买受人已向房地产开发商支付了房价一定比例的首期款及向按揭银行分期支付了部分贷款，因房地产开发商违约，买受人期望拥有合同约定的房屋所有权落空。银行以买受人购楼款名义将剩余贷款打入房地产开发商在银行设立的存款账户，因房地产开发商违约，影响其期望经营利益的实现，因而，房地产开发商对其违约行为应承担违约责任。  　　

房地产开发商违约，应判决解除房屋买卖合同，由房地产开发商支付买受人购楼首期款本金及利息，并支付买受人已向银行支付的部分按揭贷款本金及利息。此外，由于开发商已实际拥有银行转入的贷款及买受人支付的房价款，因此，对买受人尚欠银行的贷款本金及利息仍由违约的房地产开发商来支付，这有利于切实保护弱势群体买受人的合法权益，也符合诉讼效率与公正原则，有利于纠纷的彻底解决。     

相关法律条文：   

《最高人民法院关于商品房买卖合同的司法解释》 第二十五条  以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。  　  

商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。